Interpretacja indywidualna z dnia 12 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.228.2023.4.MC

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży przedmiotowych działek o nr 1, 2, 3 i 4.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 czerwca 2023 r. (wpływ 19 czerwca 2023 r.) oraz pismem z 3 października 2023 r. (wpływ 9 października 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan (…)

(…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pani (…) (…)

 Opis zdarzenia przyszłego

Pan (…) (dalej: „Wnioskodawca”) oraz jego żona Pani (…) (dalej „Zainteresowana”) dalej razem zwanymi „Sprzedający”) są osobami fizycznymi, polskimi rezydentami podatkowymi, podlegającymi opodatkowaniu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Wnioskodawca jak i Zainteresowana nie prowadzą działalności gospodarczej, a przedmiot przyszłej umowy objętej niniejszym wnioskiem nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych i podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży niezabudowanych działek: nr 1 (dalej: „Nieruchomość nr 1”), nr 2 (dalej: „Nieruchomość nr 2”), nr 3 (dalej: „Nieruchomość nr 3”), nr 4 (dalej: „Nieruchomość nr 4”) obręb (…) (dalej łącznie „Nieruchomości”) przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną na rzecz podmiotu powiązanego (…) Sp. z o.o. Sp. k. – dalej „Kupująca”.

Wszystkie Nieruchomości zostały nabyte w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego małżonków. Stanowią one zwartą całość i pierwotnie miały służyć zaspokojeniu własnych potrzeb rodziny Wnioskodawcy, tj. Wnioskodawca wraz z żoną zamierzali wybudować tam dom jednorodzinny, w którym planowali zamieszkać. Cel ten jednak nie został zrealizowany z uwagi na problemy życiowe, okoliczności i komplikacje rodzinne. Wnioskodawca, wraz z małżonką podjęli decyzję o sprzedaży wszystkich ww. Nieruchomości.

Działki nie są wykorzystywane w żaden sposób, rośnie na nich trawa, która okresowo jest wykaszana. W dacie sprzedaży działek, o których mowa we wniosku, działki pozostaną niezabudowane. Przed sprzedażą ww. działek nie będą ponoszone żadne dodatkowe nakłady. Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości będą stanowiły zabezpieczenie na starość.

Nieruchomość nr 1 (nr 1) powstała w wyniku podziału nieruchomości nr (…), objętej księgą wieczystą nr (…), obręb (…), położonej przy ul. (…) w (…), która została zakupiona przez Wnioskodawcę i jego małżonkę w dniu (…) 2017 r., od Pana (…) w formie aktu notarialnego (Repertorium A nr (…)). Działka nr (…) o powierzchni (…) ha. W dniu (…) 2017 r. Wnioskodawca i Zainteresowana wystąpili z wnioskiem do Prezydenta Miasta (…) o wydanie decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej  w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta (…) jako działka ewidencyjna nr (…) obręb (…) położonej, przy ul. (…) w (…), zgodnie ze wstępnym projektem podziału. W dniu (…) 2017 r. została wydana przez Prezydenta Miasta (…) decyzja nr (…) zatwierdzająca podział nieruchomości zgodnie z mapą projektu podziału włączoną do zasobu (…) Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Działka nr (…) o powierzchni (…) ha, obręb (…), objęta księga wieczystą nr (…) uległa podziałowi nieruchomości na nowe działki, w tym na działkę nr 1 o powierzchni (…) ha. Do podziału nieruchomości nr (…) doszło ze względu na konieczność wydzielenia publicznej drogi dojazdowej z infrastrukturą techniczną na części przedmiotowej działki, na skutek czego samoistnie powstała Nieruchomość nr 1.

Jak wynika z wypisu z rejestrów gruntów, nr kancelaryjny: (…) z dnia (…) 2023 r. Nieruchomość nr 1 stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczona jako działka „Bp”. Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2023 r. nr (…) na terenie Nieruchomości nr 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako dodatkowe informacje zostało wskazane, że działka znajduje się w strefie (...) oraz znajduje się na niej (…) wraz ze strefą. Z zaświadczenia Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2023 r. nr (…) wynika, że działka nr 1 w obrębie (…) nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu w myśl art. 19 ust. 2 ustawy o lasach i nie została dla ww. działki wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Nieruchomość nr 2 (działka nr 2) o powierzchni (…) ha położona w obrębie ewidencyjnym nr (…) w (…) objęta księgą wieczystą nr (…) została nabyta przez Wnioskodawcę i jego małżonkę w dniu (…) 2017 r. w formie aktu notarialnego (Repertorium A nr (…)) od Pani (…). Jak wynika z wypisu z rejestrów gruntów nr kancelaryjny: (…) z dnia (…) 2023 r., Nieruchomość nr 2 stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczona jako działka „Bp”. Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2023 r. nr (…) na terenie Nieruchomości nr 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako dodatkowe informacje zostało wskazane, że działka znajduje się w strefie (...). Z zaświadczenia Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2023 r. nr (…) wynika, że działka nr 2 w obrębie (…) nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu w myśl art. 19 ust. 2 ustawy o lasach i nie została dla ww. działki wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Nieruchomość nr 3 (działka nr 3) objęta księgą wieczystą nr (…), o powierzchni (…) ha położona w (…) obręb (…) została zakupiona przez Wnioskodawcę i jego małżonkę w formie aktu notarialnego (Repertorium A nr (…)) od Pana (…). Jak wynika z wypisu z rejestrów gruntów nr kancelaryjny: (…) z dnia (…) 2023 r. Nieruchomość nr 3 stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczona jako działka „Bp”. Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2023 r. nr (…) na terenie Nieruchomość nr 3 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako dodatkowe informacje zostało wskazane, że działka znajduje się w strefie (...). Z zaświadczenia Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2023 r. nr (…) wynika, że działka nr 3 w obrębie (…) nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu w myśl art. 19 ust. 2 ustawy o lasach i nie została dla ww. działek wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Nieruchomość nr 4 (4) powstała w wyniku podziału działki nr (…), w której to udział zakupił w dniu (…) 2017 r. Wnioskodawca i Jego małżonka w formie aktu notarialnego (Repertorium A nr (…)) od Pana (…). Wnioskodawca wraz z małżonką nabył (…) części w prawie własności działki nr (…) objętej księgą wieczystą nr (…) o powierzchni (…) ha położonej w (…), obręb (…) za cenę (…) zł. Postanowieniem z dnia (…) 2020 r., sygn. akt: (…) Sąd Rejonowy w (…) postanowił o zniesieniu współwłasności działki nr (…), obręb (…), dokonał podziału działki nr (…) na działki: nr (…) o pow. (…) ha oraz nr 4 o pow. (…) ha zgodnie z projektem podziału z dnia (…) 2019 r. wykonanego przez biegłego sądowego (…), w rezultacie czego dokonał zniesienia współwłasności działki ewidencyjnej nr (…) w ten sposób, że działkę ewidencyjną nr 4 przyznał na współwłasność w ramach ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej Wnioskodawcy i Jego małżonki. W dniu (…) 2020 r. Sąd Rejonowy w (…) stwierdził prawomocność postanowienia z dniem (…) 2020 r. Do podziału działki nr (…) doszło ze względu na chęć uregulowania stanu faktycznego działki poprzez zniesienie współwłasności, bowiem nieruchomość ta posiadała kilkunastu właścicieli i ciężko nią było wspólnie zarządzać.

Jak wynika z wypisu z rejestrów gruntów nr kancelaryjny: (…) z dnia (…) 2023 r. Nieruchomość nr 4 stanowi drogę, oznaczoną jako działka „dr”. Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2023 r. nr (…) na terenie Nieruchomości nr 4 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako dodatkowe informacje zostało wskazane, że działka znajduje się w strefie (...). Z zaświadczenia Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 2023 r. nr (…) wynika, że działka nr 4 w obrębie (…) nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu w myśl art. 19 ust. 2 ustawy o lasach i nie została dla ww. działki wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Przedmiotowe Nieruchomości zostały nabyte od osób fizycznych do majątku wspólnego za środki pochodzące z tego majątku. Nieruchomości te zostały nabyte w celach prywatnych. Niniejsze transakcje nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca oraz Jego małżonka zapłacili 2% podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości.

Nie prowadzą Państwo samodzielnej działalności gospodarczej, są Państwo natomiast wspólnikami:

·w spółce (…) Sp. z o.o. Sp. K., której przedmiot przeważającej działalności gospodarczej został określony jako: PKD.41.20.Z „roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych” oraz jako przedmiot pozostałej działalności przedsiębiorcy PKD.68 „działalność związana z obsługą rynku nieruchomości”.

·w spółce (…) Sp. j., której przedmiotem działalności jest m.in.: PKD.45. budownictwo, PKD.51. handel hurtowy i komisowy, z wyłączeniem handlu pojazdami samochodowymi i motocyklami, PKD.52. handel detaliczny, z wyłączeniem sprzedaży pojazdów samochodowych i motocykli, naprawa artykułów użytku osobistego i domowego, PKD.60.24. transport drogowy towarów, PKD.70. obsługa nieruchomości, PKD.71.32. wynajem maszyn i urządzeń budowlanych, PKD.50.20. konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, pomoc drogowa, PKD.50.30. sprzedaż części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, PKD.50.40.Z. sprzedaż, konserwacja i naprawa motocykli oraz sprzedaż części i akcesoriów do nich;

·w spółce (…) Sp. C. (…)., NIP: (…), której przedmiot działalności gospodarczej został określony m. in. jako 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 42.12.Z Roboty związane z budową dróg szynowych i kolei podziemnej, 42.13.Z Roboty związane z budową mostów i tuneli, 42.21.Z Roboty związane z budową rurociągów przesyłowych i sieci rozdzielczych, 42.22.Z Roboty związane z budową linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych, 43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych.

Osiągają Państwo jedynie dochód z tytułu przysługujących im praw w ww. Spółkach, nie osiągają dochodów z innych tytułów.

Informuje Pan, że nie podejmował z małżonką w przeszłości czynności mających na celu przygotowanie do sprzedaży i skutkujących potencjalnym wzrostem wartości przedmiotowych Nieruchomości takich jak:

-przyłączanie mediów,

-wytyczanie dróg wewnętrznych lub dojazdowych,

-działania marketingowe (np. ogłoszenia o sprzedaży w mediach),

-zamówienie planów zagospodarowania terenu/koncepcji architektonicznych,

-postawienie ogrodzenia,

-ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji,

-ubieganie się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę,

-ustanawianie służebności np. służebności przejazdu.

Wskazali Państwo, iż również przed dokonaniem sprzedaży nie będą dokonywali innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości Nieruchomości.

Nie udostępniali Państwo działek będących przedmiotem sprzedaży osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa), jednakże w dniu (…) 2022 r. wyrazili Państwo zgodę w ramach umowy użyczenia Nieruchomości wraz z pełnomocnictwem na dysponowanie przez (…) Sp. z o.o. Sp.k. przedmiotowymi Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania przez tą spółkę wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji.

W umowie tej umocowano (…) Sp. z o.o. Sp.k. do:

-przeglądania akt powołanych księgi wieczystej, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych;

-uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu prawnego;

-uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach planowanej Inwestycji;

-uzyskania zaświadczenia o przeznaczeniu działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

-uzyskania zaświadczenia, iż przedmiotowe działki nie są objęte uproszczonym planem urządzania lasu w myśl art. 19 ust. 2 ustawy o lasach i nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

-uzyskanie wypisu z rejestru gruntów;

-uzyskanie pozwolenia na budowę.

Spółka ta, planuje na przedmiotowych nieruchomościach wybudować 8 budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, dwulokalowych, w zabudowie szeregowej wraz infrastrukturą techniczną i murami oporowymi.

W tym zakresie wskazać należy, iż podjęli Państwo decyzję o sprzedaży Nieruchomości nr 1, 2, 3 i 4 na rzecz powiązanej spółki prawa handlowego, jednakże Kupujący ustnie zastrzegł, że w przypadku nie uzyskania przez (…) Sp. z o.o. Sp.k. pozwolenia na budowę nie będzie zainteresowany zakupem Nieruchomości.

Przy czym Sprzedający wskazują, że umocowanie dla Kupującego zostało udzielone dla jego celów budowlanych i w związku z uzyskiwaniem przez niego pozwolenia na budowę, stanowiąc teoretyczne zapewnienie realizacji przyszłych działań inwestycyjnych. Jest to normalna procedura, stosowana praktycznie w każdym przypadku tego typu transakcji, gdzie Nabywca chce mieć pewność, że jego zamiar inwestycyjny będzie mógł być w przyszłości zrealizowany. Niepowodzenie w uzyskaniu pozwolenia na budowę skutkuje odstąpieniem przez nabywcę od transakcji zakupu.

Sprzedający podnoszą, że Kupująca Spółka nie uzyskiwała w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy i Zainteresowanej decyzji ani pozwoleń. Kupująca Spółka uzyskała własnym nakładem, we własnym imieniu i na swoją rzecz decyzje i zgody niezbędne do potwierdzenia planowanych zamiarów inwestycyjnych.

Stroną postępowania o uzyskanie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i innych zgód i decyzji była Kupująca Spółka i to na jej wniosek wszczynano postępowania. Podjęte działania przez Kupującą Spółkę nie wywołały bezpośrednich skutków prawnych w sferze prawnej Sprzedających. (…) zainteresowana zakupem podjęła szereg czynności, które miały jedynie zapewnić, że inwestycja będzie możliwa, bo tylko w takim przypadku była zainteresowana zakupem Nieruchomości. Co istotne czynności te (…) zrealizował we własnym imieniu i na własny rachunek (a nie w imieniu Sprzedających). Udzielenie zgody i pełnomocnictw do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie ustalenia możliwości realizacji w przyszłości procesu inwestycyjnego realizowanego przez Kupującą Spółkę.

Tak więc wyżej wskazana umowa wraz z umocowaniem umożliwiła (…) uzyskanie w jego własnym imieniu pozwolenia na budowę planowego projektu, a także wszelkich innych rozstrzygnięć administracyjnych jak również prowadzenia wszelkich uzgodnień w zakresie tych rozstrzygnięć administracyjnych. W efekcie wyłącznych działań Kupującego, Spółka (…) Sp. z o.o. Sp.k. uzyskała pozwolenie na budowę na przedmiotowych Nieruchomościach, które zostało wydane przez Prezydenta Miasta (…) w formie decyzji z dnia (…) 2022 r., nr (…).

Należy również wskazać, iż w przeszłości, tj. w dniu (…) 2020 r. dokonali Państwo sprzedaży na rzecz Spółki (…) Sp. z o.o. Sp. k. niezabudowanej działki nr (…) oraz działki nr (…), w stosunku do których nie podejmowali żadnych aktywnych działań (tak samo jak w stosunku do Nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem). Przyczyną sprzedaży powyższych nieruchomości był wybuch pandemii, który spowodował ciężką dla Państwa sytuację finansową. Środki ze sprzedaży tych niezabudowanych nieruchomości przeznaczyli Państwo na cele prywatne. Innych nieruchomości w przeszłości nie sprzedawali.

We wniosku podkreślają Państwo, iż sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie w praktyce zarząd majątkiem prywatnym, co prawda nie został zrealizowany cel zakupu Nieruchomości (mieszkaniowy) to jednak na dzień dzisiejszy Nieruchomości są dla Wnioskodawcy zbędne (nie ma zamiaru budowy domu), więc postanowił przyjąć złożoną ofertę przez Kupującą, gdyż przyszła sprzedaż Nieruchomości i uzyskane z niej środki, zapewnią godne życie na emeryturze małżonków.

Tak więc, czynności, które podjęli Sprzedający zmierzające do zawarcia umowy, nie mają charakteru zorganizowanego ani ciągłego, nie stanowią także z góry zaplanowanego i realizowanego ciągu następujących po sobie działań ukierunkowanych na maksymalizację zysków ze sprzedaży. Nie podejmowali oni żadnych działań podnoszących wartość lub atrakcyjność działki. W szczególności nie podejmowali żadnych profesjonalnych czynności marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami. Sprzedaż ma charakter okazjonalny. Brak jest przesłanek świadczących o aktywności Sprzedających w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto zlecili Państwo wykonanie operatu szacunkowego dla nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki nr 1, 2, 3 i 4 położonych w obrębie (…) miasta (…). Celem sporządzenia operatu było określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu ustalenia ceny zbycia. Operat został sporządzony dnia (…) 2023 r. przez (…). Wykonanie operatu szacunkowego miało na celu określenie rzeczywistej wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości, w tym wykluczenie ryzyk związanych z cenami transferowymi, w związku z dokonaniem transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi.

Posiadają też Państwo inne nieruchomości, to jest działkę z domem jednorodzinnym, w którym wspólnie zamieszkują oraz niezabudowaną działkę stanowiącą tereny przeznaczone pod zieleń parkową. Nieruchomości tych nie zamierzają sprzedawać.

W związku z powyższym, występują Państwo z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w zakresie PIT i VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującej.

W uzupełnieniu do wniosku udzielili Państwo odpowiedzi na zadane przez Organ pytania.

a)Z czyjej inicjatywy i na czyj wniosek dla Nieruchomości został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu?

Odp. W dacie zakupu wszystkich przedmiotowych nieruchomości istniał już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr (…) na osiedlu (…) i osiedlu (…)w (…), uchwalony uchwałą Rady Miasta (…) z dnia (…) 2010 r. nr (…). Wnioskodawca wraz z małżonką nie starali się o uzyskanie niniejszego planu, nie doszło więc do jego wydania z ich inicjatywy, czy też z ich wniosku. Z uzasadnienia do uchwały wynika, że do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło z inicjatywy mieszkańców tego osiedla.

b)W jakim celu wystąpili Państwo o decyzję zatwierdzającą podział działki nr(…), w wyniku którego powstała droga oraz nieruchomość oznaczona we wniosku nr 1 (działka nr 1)?

Odp. Do podziału nieruchomości nr (…) doszło ze względu na konieczność wydzielenia pod publiczną drogę dojazdową z infrastrukturą techniczną na części przedmiotowej działki, na skutek czego samoistnie powstała Nieruchomość nr 1. W wyniku tego podziału powstały działki nr (…) o pow. (…)ha, (…) o pow. (…) ha, 1 o pow. (…)ha, (…) o pow. (…) ha. Działka ewidencyjna nr (…) o pow. (…) ha została wydzielona pod publiczną drogę dojazdową z infrastrukturą techniczną, a jej własność została przeniesiona na Gminę Miasto(…) z dniem wydania decyzji o podziale, tj. z dniem (…) 2017 r.

c)Ile powstało działek po podziale działki nr (…)? Podać numery powstałych działek i ich powierzchnię.

Odp. Po podziale działki nr (…) o pow. (…) ha powstały cztery działki, tj. działki o numerach ewidencyjnych: (…) o pow. (…) ha, (…) o pow. (…) ha, 1 o pow. (…) ha oraz (…)o pow. (…) ha.

d)Jaka jest całkowita powierzchnia wszystkich działek przeznaczonych do sprzedaży?

Odp. Powierzchnia całkowita wszystkich działek przeznaczonych do sprzedaży wynosi (…) ha.

e)Czy jest Pan lub małżonka czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to z jakiego tytułu i od kiedy?

Odp. Nie, Wnioskodawca oraz jego małżonka nie są zarejestrowani, jako czynni podatnicy podatku VAT.

f)Czy posiada Pan lub małżonka status rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.)?

Odp. Nie, Wnioskodawca oraz jego małżonka nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

g)Jako, że we wniosku wskazał Pan, iż na Nieruchomości nr 1 (działka nr 1) znajduje się (...) prosimy o wskazanie:

·Czy ww. (...) stanowi budynek/budowlę lub jej część, bądź urządzenie budowlane – w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

Odp. (...) ten nie jest budynkiem, czy też urządzeniem budowlanym, jest to obiekt liniowy będący obiektem budowlanym, a więc budowlą w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

·Czy ww. (...) jest Państwa własnością?

−Jeżeli tak, to prosimy o podanie daty jego pierwszego zasiedlenia;

−Jeżeli nie, to proszę podać kto jest właścicielem.

Odp. Nie, (...) nie jest własnością Wnioskodawcy oraz jego małżonki. Właścicielem (...) jest (…). Jest to (...)

·Jeżeli Państwo są właścicielem ww. (...) to czy przy sprzedaży przedmiotowych działek, na nabywcę będzie również przeniesione prawo jego własności?

Odp. W związku, iż Wnioskodawca i jego małżonka nie są właścicielami ww. (...), to przy sprzedaży przedmiotowych działek, nie zostanie przeniesione na nabywcę prawo własności do ww. (...).

·Na podstawie jakich pozwoleń/decyzji, przedmiotowy (...) został wybudowany?

Odp. Wnioskodawca wraz z małżonką, nie są w stanie odpowiedzieć na to pytanie, ze względu na fakt, iż nie są właścicielami przedmiotowego (...) i nie posiadają o nim informacji. (...) istniał już w dacie nabycia przez Wnioskodawcę wraz z małżonką tej nieruchomości. Z uzyskanych informacji (...) ten został wybudowany najprawdopodobniej w latach 80, jednak nie jest Wnioskodawcy wiadome na podstawie jakich pozwoleń/decyzji doszło do jego wybudowania. Wnioskodawca wraz z małżonką zwrócił się w dniu (…) 2023 r. do (…), który jest właścicielem (...), jednak mało prawdopodobne jest, że zostanie przez nich udzielona odpowiedź na zadane powyżej pytanie do dnia (…) 2023 r. tj. do dnia, kiedy upływa 7 dniowy termin na udzielenie odpowiedzi na wezwanie DKIS.

·Czy na moment sprzedaży na przedmiotowych nieruchomościach, jest/będzie posadowiony (usytuowany) (...) lub inne naniesienia (budynek/budowla lub jej część, bądź urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane), czy też zostały/zostaną one przed sprzedażą z tej nieruchomości usunięte, rozebrane, wyburzone?

Odp. Na moment sprzedaży przedmiotowych nieruchomości będzie nadal posadowiony (...), nie został ani też nie zostanie on usunięty, rozebrany, czy też wyburzony.

·Czy ewentualna rozbiórka tego (...) lub innych naniesień zostanie dokonana bądź rozpocznie się przed dostawą nieruchomości?

Odp. Wnioskodawca czy też jego małżonka jak zostało wskazane nie zamierza dokonywać rozbiórki (...) czy też innych naniesień. W związku, z czym nie dojdzie do rozbiórki (...) lub innych naniesień przed dostawą nieruchomości.

·Czy przed dniem sprzedaży nieruchomości został/zostanie:

A.założony dziennik rozbiórki?

B.odpowiednio zabezpieczony teren budowy (rozbiórki)?

C.umieszona na terenie budowy, w widocznym miejscu:

−tablica informacyjna

−oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia?

Odp. W związku z brakiem dokonania przez Wnioskodawcę oraz jego małżonkę rozbiórki (...) nie zostanie założony dziennik rozbiórki, nie będzie istniała konieczność odpowiedniego zabezpieczenia terenu, jak też nie zostaną umieszczone na terenie nieruchomości w widocznym miejscu tablice informacyjne oraz ogłoszenia zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

h)Czy określenia użyte we wniosku „Nieruchomości”, „Przedmiotowe Nieruchomości” odnoszą się jednoznacznie do wszystkich nieruchomości będących przedmiotem wniosku łącznie, tj.: Nieruchomości nr 1 (działka 1), Nieruchomości nr 2 (działka 2), Nieruchomości nr 3 (działka 3), Nieruchomości nr 4 (działka 4)?

Odp. Określenia użyte we wniosku „Nieruchomości”, „Przedmiotowe Nieruchomości” odnoszą się jednoznacznie do wszystkich nieruchomości będących przedmiotem wniosku łącznie, tj.: do Nieruchomości nr 1 (działka 1), Nieruchomości nr 2 (działka 2), Nieruchomości nr 3 (działka 3), Nieruchomości nr 4 (działka 4).

W uzupełnieniu do wniosku z dnia (…) 2023 r. (wpływ 9 października 2023 r.) wskazali Państwo, iż działka nr 4 nie jest zabudowana, ani utwardzona – porośnięta jest trawą.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług w ramach planowanej transakcji będą Państwo podatnikiem podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

STANOWISKO WNIOSKODAWCY w zakresie pytania w podatku od towarów i usług.

W Państwa ocenie, w ramach planowanej transakcji nie będą Państwo traktowani jako podatnicy podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 wyżej wymienionej ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Brak jest zatem podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podejmowanych przez podatników czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Jeżeli zatem, dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, to podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za podatnika VAT.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W tym kontekście dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy dokonana sprzedaż podlega opodatkowaniu, istotne znaczenie mają kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r.  w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć. W punkcie 36 ww. wyroku tym podkreślił, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. 1-3013, pkt 32). TSUE stwierdził ponadto, że „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego”. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy podatnik podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jak wskazał NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 13/11) przykładowe okoliczności takie, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe itp. muszą stanowić pewien logiczny ciąg, aby uznać daną aktywność za „handlową”. Nie wystarczy stwierdzenie występowania pojedynczych ze wskazanych zdarzeń. Jak podkreślił sąd, sprzedaż nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z podziału gruntu rolnego nabytego na cele osobiste i po urzędowej zmianie przeznaczenia tego gruntu (bez udziału zbywcy) nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu, jeśli nie zachodzą przesłanki świadczące o takiej aktywności sprzedającego w zakresie zbycia przedmiotowych działek, która byłaby porównywalna do działań osób zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami (brak przesłanek stałego i zorganizowanego charakteru działalności).

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy planowane zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy i Zainteresowanej w przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca i Zainteresowana wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż Nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, i co do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż opisanych we wniosku Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Sprzedający z tytułu tej transakcji nie będą działać w charakterze zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosowanie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 211 tej Kodeksu cywilnego wynika, że:

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy :

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy. Stosownie do tego artykułu:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną, jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki/działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntów podjęli Państwo aktywne działania, w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału we współwłasności działek, Zainteresowani będą spełniali przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa, jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo osobami fizycznymi, polskimi rezydentami podatkowymi, podlegającymi opodatkowaniu w Polsce. Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej, nie są Państwo czynnymi podatnikami podatku VAT ani też rolnikami ryczałtowymi. Przedmiotem sprzedaży będą działki: nr 1 (dalej: „Nieruchomość nr 1”), nr 2 (dalej: „Nieruchomość nr 2”), nr 3 (dalej: „Nieruchomość nr 3”), nr 4 (dalej: „Nieruchomość nr 4”).

Wszystkie Nieruchomości, jak wskazano we wniosku, zostały nabyte w trakcie trwania małżeństwa do Państwa majątku wspólnego. Transakcje zakupu przedmiotowych działek nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług.W dacie zakupu dla wszystkich przedmiotowych nieruchomości istniał już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Teren wszystkich ww. działek pierwotnie miał służyć zaspokojeniu własnych potrzeb bowiem zamierzali Państwo wybudować tam dom jednorodzinny, w którym planowali zamieszkać. Cel ten jednak nie został zrealizowany. Jak wskazali Państwo, działki nie są wykorzystywane w żaden sposób, rośnie na nich trawa, która okresowo jest wykaszana.

Nieruchomość nr 1 (nr 1) powstała w wyniku podziału nieruchomości nr (…). W dniu (…) 2017 r. wystąpili Państwo z wnioskiem o wydanie decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej nr (…). Do podziału nieruchomości nr (…) doszło ze względu na konieczność wydzielenia pod publiczną drogi dojazdowej z infrastrukturą techniczną na części przedmiotowej działki, na skutek czego samoistnie powstała Nieruchomość nr 1. W wyniku tego podziału powstały działki nr (…), (…), 1, (…). Działka ewidencyjna nr (…) została wydzielona pod publiczną drogę dojazdową z infrastrukturą techniczną, a jej własność została przeniesiona na Gminę. Jak wynika z wypisu rejestrów gruntów, Nieruchomość nr 1 stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, na terenie Nieruchomości nr 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W związku z faktem, iż przez działkę przechodzi (...), w wyniku uzupełnienia do wniosku, wskazali Państwo, że nie są właścicielami ww. (...), oraz że przy sprzedaży przedmiotowych działek, nie zostanie przeniesione na nabywcę prawo własności do ww. (...).

Nieruchomość nr 2 (działka nr 2) stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, na terenie Nieruchomości nr 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Nieruchomość nr 3 (działka nr 3) stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, na terenie tym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Nieruchomość nr 4 (4) stanowi drogę, na terenie działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Ponadto, są Państwo wspólnikami w spółce (…) Sp. z o.o. Sp. K., w spółce (…) Sp. j., w spółce (…) Sp. C. (…), których przedmiot działalności gospodarczej obejmuje m.in. budownictwo, obsługę nieruchomości, handel itp.

Planowana sprzedaż nieruchomości wskazanych we wniosku ma nastąpić na rzecz podmiotu z Państwem powiązanego (…) Sp. z o.o. Sp. k. – w którym są Państwo wspólnikami.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy przy sprzedaży przedmiotowych działek będą Państwo podatnikami oraz czy czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić – jak już wcześniej wskazano – czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowych działek, będą Państwo spełniać przesłanki do uznania za podatników podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie bez znaczenia pozostaje fakt, udostępnienia nieodpłatnie Spółce przedmiotowych nieruchomości oraz udzielenia Spółce prawa do dysponowania nieruchomościami dla celów budowlanych na podstawie ww. umowy użyczenia.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Ogólne zasady dotyczące sprzedaży reguluje art. 535 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Natomiast zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 712 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosowanie do art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego:

Główną cechą umowy użyczenia jest całkowita nieodpłatność. Umowa ta nie przenosi też własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictwa, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego:

Z treści złożonego wniosku wynika, że podpisali Państwo umowę użyczenia oraz udzielili pełnomocnictwa na dysponowanie przez (…) Sp. z o.o. Sp.k. przedmiotowymi Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dn. 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania przez tą spółkę wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji.

W umowie tej umocowano (…) Sp. z o.o. Sp.k. do:

-przeglądania akt powołanych księgi wieczystej, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych;

-uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu prawnego;

-uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach planowanej Inwestycji;

-uzyskania zaświadczenia o przeznaczeniu działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

-uzyskania zaświadczenia, iż przedmiotowe działki nie są objęte uproszczonym planem urządzania lasu w myśl art. 19 ust. 2 ustawy o lasach i nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

-uzyskanie wypisu z rejestru gruntów;

-uzyskanie pozwolenia na budowę.

W świetle powyższego uznać należy, że strona Kupująca będzie dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Państwa przedmiotowych nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczni właściciele nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu.

Jak wskazano wyżej, udzielili Państwo kupującej Spółce stosownych pełnomocnictw. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Państwa, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej (mocodawców). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal Państwa współwłasność. Działania te dokonywane za Państwa pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości, jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, nie będziecie Państwo korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowali Państwo sprzedaż ww. działek, że niejako działania te łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt, którego są Państwo właścicielami, będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Państwa sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności, dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy użyczenia.

Wskazać również należy, iż działania polegające na zakupie przez Państwa nieruchomości i późniejsza ich sprzedaż do Spółek, w których są Państwo wspólnikami (działających w branży deweloperskiej/budowlanej) świadczy o zarobkowym charakterze działania. Jak zostało wskazane we wniosku, opisana transakcja nie jest czynnością jednorazową bowiem już w przeszłości do takiej transakcji doszło.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażowali Państwo środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Uznać zatem należy, że podejmowane przez Państwa działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowych nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa przedmiotowych nieruchomości oznaczonych nr 1, 2, 3, 4 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo będą działać jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Państwa majątku osobistego, a sprzedaż działek, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek o nr 1, 2, 3, 4, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przy czym, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane

– są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” – do którego odnosi się przepis art. 2 pkt 33 ustawy – należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

Zgodnie z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

W świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”.

Rozważyć należy zatem, możliwość skorzystania ze zwolnienia każdej sprzedawanej działki z osobna.

W pierwszej kolejności należy przeanalizować skutki podatkowe zbycia działki o nr 1 (Nieruchomość nr 1).

Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako dodatkowe informacje zostało wskazane, że działka znajduje się w strefie (...) oraz znajduje się na niej (...). (...) ten nie jest budynkiem, czy też urządzeniem budowlanym, jest to obiekt liniowy będący obiektem budowlanym, a więc budowlą w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.). (...) nie jest Państwa własnością. Właścicielem (...) jest (...). (...). Zatem nie są Państwo właścicielami ww. (...), to przy sprzedaży przedmiotowych działek, nie zostanie przeniesione na nabywcę prawo własności do ww. (...). Na moment sprzedaży nadal na działce będzie posadowiony (...), nie został ani też nie zostanie on usunięty, rozebrany, czy też wyburzony. Jak zostało wskazane we wniosku nie zamierzają Państwo dokonywać rozbiórki (...).

Na podstawie art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi przesyłowe, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Przytoczony wyżej przepis art. 48 Kodeksu cywilnego łączy się z art. 191 tej ustawy, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”).

Wskazać w tym miejscu należy, że zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.

W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v Shipping and Forwarding Enterprise Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że:

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel, zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym, a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

Wobec powyższego uznać należy, że naniesienie w postaci (...), znajdującego się na działce oznaczonej numerem 1, nie będzie częścią składową sprzedawanej działki, gdyż jest przedmiotem odrębnej własności. Tym samym, wskazane naniesienie nie będzie przedmiotem dostawy towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, dokonanej w ramach sprzedaży oznaczonej we wniosku jako Nieruchomość nr 1.

W konsekwencji należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy będzie wyłącznie sam grunt.

Jednakże gruntu opisanego w złożonym wniosku jako Nieruchomość nr 1 (działka o nr 1) nie można uznać za teren niezabudowany w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem znajduje się na nim obiekt liniowy w postaci (...) Dodatkowo, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka oznaczona jest jako MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy VAT – ponieważ przez działkę przebiega (...) będący obiektem budowlanym oraz z przeznaczenia przedmiotowej działki wynika możliwość jej zabudowy.

Wobec tego, działka nr 1, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została oznaczona symbolem MN.2 stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy VAT – ponieważ przez działkę przebiega obiekt liniowy w postaci (...) będący obiektem budowlanym oraz z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowej działki wynika możliwość jej zabudowy.

Zatem, jej zbycie nie będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą skutków podatkowych zbycia działki o numerze 2 oznaczonej jako Nieruchomość nr 2.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość nr 2 stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczona jako działka „Bp”. Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta na terenie Nieruchomości nr 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako dodatkowe informacje zostało wskazane, że działka znajduje się w strefie (...).

Zatem, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka o numerze 2 stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy i jej zbycie nie będzie skutkowało zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Kolejną nieruchomością przeznaczoną do sprzedaży jest działka nr 3 oznaczona we wniosku jako Nieruchomość nr 3.

Stanowi ona – jak Państwo wskazali – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, na terenie tym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Jak wynika z powyższego, ta działka (nr 3) stanowi również teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy i również jej zbycie nie będzie zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Działka o nr 4 stanowiąca Nieruchomość nr 4 w przedmiotowym wniosku jest ostatnią opisaną nieruchomością przeznaczoną przez Państwa do zbycia.

Jak wynika z wypisu rejestrów gruntów nieruchomość ta stanowi drogę, oznaczoną jako działka „dr”. Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta na terenie Nieruchomości nr 4 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako dodatkowe informacje zostało wskazane, że działka znajduje się w strefie (...). Ponadto, wskazali Państwo iż działka nr 4 nie jest zabudowana, ani utwardzona — porośnięta jest trawą.

Zatem, i w tym przypadku zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka o numerze 4 stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy i jej zbycie nie będzie skutkowało zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z kolei w przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazali Państwo we wniosku, przedmiotowe Nieruchomości zostały nabyte od osób fizycznych do majątku wspólnego za środki pochodzące z tego majątku. Nieruchomości te zostały nabyte w celach prywatnych. Niniejsze transakcje nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, zatem czynność sprzedaży działek o nr 1, 2, 3, 4, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).