Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 5 kwietnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.51.2024.2.IK

Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy zabudowanej działki jako dostawy towarów korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10).

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 22 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej działki nr 1. Uzupełnił go Pan pismem, które wpłynęło 31 stycznia 2024 r. oraz - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 21 marca 2024 r. (wpływ 21 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), składającej się z działki ewidencyjnej numer 1, o obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie decyzji Burmistrza Miasta (…) z 1998 roku, numer (…), będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z M.K. Między małżonkami panuje wspólność ustawowa. Wspólnością objęta jest także wyżej wymieniona działka.

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) działka ewidencyjna numer 1 o obszarze (…) ha oznaczona jest jako tereny mieszkaniowe (B). Działka numer 1 jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem sklasyfikowanym według KST jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe o powierzchni zabudowy (…) m² (identyfikator budynku: (…)) i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Przedmiotowa nieruchomość dotychczas była wolna od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich. Działka numer 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże zgodnie z obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (…), uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 2009 r. działka numer 1 kolorem położona jest na terenie oznaczonym na rysunku studium symbolem U czerwonym, zakratkowany tereny istniejących ważniejszych usług komercyjnych, wraz z zielenią, niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej oraz obsługą komunikacyjną; obszar całego miasta objęty jest strefą obserwacji archeologicznej OW z powodu domniemania występowania reliktów archeologicznych, ponadto nie leży na obszarze rewitalizacji oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (tj. Dz.U. z 2021 r. poz. 485). Działka numer 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie zostały wydane decyzje o ustaleniu lokalizacji celu publicznego.

Nieruchomość dotychczas nie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1145, 1610 ze zm.), jak również nie stanowiła jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności zabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości (…), składającej się z działki ewidencyjnej numer 1, o obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Co ważne, działka ta obecnie jest wydzierżawiona spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca spółka planuje na ww. działce wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (…) z (…) 2023 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest, spółka zobowiązuje się do:

1)Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości oraz działek sąsiednich numer 2 i 3, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych.

2)Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości oraz działek sąsiednich numer 2 i 3, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m²w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

3)Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

4)Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.

5)Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych.

6)Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

7)Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

8)Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

9)Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

10)Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

11)Uzyskania zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

12)Łącznego nabycia nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszej umowy oraz sąsiednich działek ewidencyjnych numer 2 i 3.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu działkę nr 1.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1)Wnioskodawca nigdy nie udostępniał ww. działki osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności nie oddawał w najem ani dzierżawę.

2)W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

3)W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

4)Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5)Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana.

6)Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę nr 1 spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

Wnioskodawca wraz z małżonką oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych, z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.

Jednocześnie oświadczają, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością (działką nr 1) na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2, w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Nadto Sprzedający oświadczają, iż wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia. Ponadto oświadczają, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej, Kupujący jest obowiązany do przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed zawarcia umowy. Powyższe zobowiązanie dotyczy zmian nieruchomości dokonanych przez Kupującego. Kupującemu nie przysługują roszczenia związane z dokonaniem zmian powodujących ulepszenia na nieruchomości, przy czym o wszelkich planowanych ulepszeniach Kupujący poinformuje Sprzedającego.

Ponadto jak to już podkreślano, działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością. Wniosek dla współmałżonka zostanie złożony w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Obaj właściciele złożą wniosek.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Działkę nr 1 Wnioskodawca nabył w celach mieszkaniowych.

Działkę nr 1 Wnioskodawca nabył wraz z małżonką jako tereny mieszkaniowe.

Działka nr 1 była przez Wnioskodawcę wykorzystywana w całym okresie posiadania, tj. od momentu zakupu do momentu zbycia jako teren zamieszkania.

Działka nr 1 była wykorzystywana przez Wnioskodawcę (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste) - cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy.

Na działce nr 1 Wnioskodawca nie prowadził gospodarstwa rolnego, z którego uzyskiwał płody rolne (opodatkowane podatkiem VAT) przeznaczone do dalszej sprzedaży.

Wnioskodawca wraz z małżonką oddali w dzierżawę działkę gruntu o nr 1 o łącznej powierzchni (…) m² - Kupującej spółce na podstawie umowy dzierżawy nr (…) zawartej (…) 2023 r. na czas nieoznaczony. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającym określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami. Podatek z tytułu dzierżawy nie obowiązuje.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości.

Wnioskodawca wcześniej nie sprzedawał innych nieruchomości.

Jednokondygnacyjny budynek sklasyfikowany jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, został przez Wnioskodawcę nabyty wraz z działką nr 1.

Z tytułu nabycia ww. budynku nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego. Transakcja nabycia działki nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą.

Budynek był użytkowany przez Wnioskodawcę od momentu nabycia w 1998 r. do czasu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży z Kupującą spółką.

Nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku lub jego części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ponad dwa lata temu.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku lub jego części a jego dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Do momentu sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tego budynku lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Budynek w całym okresie posiadania był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

W odpowiedzi na pytanie dotyczące kwestii wyjaśnienia, czy na działce nr 1 znajdują się budowle Wnioskodawca wskazał, że na działce znajduje się jednokondygnacyjny budynek o powierzchni zabudowy (…) m², który był na działce nr 1 już w momencie nabycia. Z tytułu nabycia budowli nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego, transakcja nabycia działki nie była opodatkowana podatkiem i nie została udokumentowana fakturą. Nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług i minął okres dłuższy niż dwa lata. Nie były do momentu sprzedaży ponoszone wydatki na ulepszenie tych budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Rozbiórka budynku posadowionego na działce nr 1, nie rozpocznie się przed dostawą nieruchomości.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż zabudowanej działki nr 1 o powierzchni (…) ha jest zwolniona z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr 1 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata. W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy w tym przypadku może on korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki nr 1 podatkiem VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działka korzysta ze zwolnienia nie będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży − rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, gdyż w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument (odbiorca świadczenia) odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży zabudowanej działki nr 1, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z opisu sprawy, (…) 2023 r., zawarł Pan ze spółką przedwstępną umowę sprzedaży zabudowanej działki nr 1. Prawo własności Nieruchomości nabył Pan na podstawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (…) 1998 roku. Działka nr 1 jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem sklasyfikowanym według KST jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe o powierzchni zabudowy (…) m².

W zawartej umowie przedwstępnej, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. Spółka zobowiązała się do:

2)Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości oraz działek sąsiednich numer 2 i 3, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (…) m²w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.