Interpretacja indywidualna z dnia 9 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.815.2023.3.AM

Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT i tym samym brak obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu transakcji sprzedaży zabudowanej działki i niezabudowanych działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT i tym samym braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe w części dotyczącej niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i nieprawidłowe w części dotyczącej zabudowanej działki nr 11.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 20 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT i tym samym braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu transakcji sprzedaży zabudowanej działki nr 11 i niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 12 stycznia 2024 r. (wpływ 12 stycznia 2024 r.), 22 stycznia 2024 r. (wpływ 22 stycznia 2024 r.) i 29 stycznia 2024 r. (wpływ 29 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej przy ul … w miejscowości …, dla której Sąd Rejonowy dla … w …, XVI Wydział Ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr ….

Przedmiotowa nieruchomość ma powierzchnię … ha. W ewidencji gruntów oznaczone są jako działki o numerach 11, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej na podstawie umowy kupna - sprzedaży objętej aktem notarialnym z dnia … r. za Repertorium A nr …, zawartej przed Notariuszem … w ….

Przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek prywatny, niemniej była przez Wnioskodawcę wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (wyłącznie w budynkach na terenie nieruchomości). Należy przy tym zastrzec, że grunty ani budynki nie były nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, ani nie były amortyzowane.

Według wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy …, zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy … nr … dnia … r., opublik. w Dz. Urz. Woj. … nr … z dnia … 2021 r., poz. ... dla działek oznaczonych nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, położonej w …, ustalono podstawowe przeznaczenie - grunty orne. Dla działki 11 ustalono podstawowe przeznaczenie - tereny mieszkaniowe.

Wnioskodawca jest zainteresowany sprzedażą nieruchomości, na ten moment ma podpisaną umowę przedwstępną.

Od momentu nabycia nieruchomości Wnioskodawca dokonał poniższych czynności:

1.Po kilkunastu latach dokonano podziału nieruchomości na 11 działek.

2.Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy oraz o pozwolenie na budowę 11 budynków mieszkalnych.

3.Wyznaczenie drogi dojazdowej (działka 9 została drogą dojazdową) do działek oznaczonych numerami 11, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10.

Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT ze względu na prowadzoną działalność gospodarczą, związaną z branżą włókienniczą. Wnioskodawca jest w posiadaniu innej nieruchomości rolnej, której na dzień dzisiejszy nie zamierza sprzedawać.

Zakupiona nieruchomość została zakupiona jako majątek prywatny. Od chwili nabycia przedmiotowych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, działka numer 11 była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (wyłącznie budynki). Na działce są zastane drzewa, krzewy oraz kwiaty, nie były robione żadne nowe nasadzenia. Działka była i jest ogrodzona jedynie od frontu, pozostała część jest nieogrodzona.

Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 nie były wykorzystywane w prowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. W myśl powyższego przepisu wskazać należy, iż na nieruchomości nie prowadzono produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym również materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcji warzywniczej, gruntowej, szklarniowej i pod folią, produkcji roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczej, chowu, hodowli i produkcji materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcji zwierzęcej typu przemysłowego lub fermowego oraz chowu i hodowli ryb innych organizmów żyjących w wodzie, a także upraw w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermowej hodowli i chowu drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarni drobiu, hodowli i chowu zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chowu i hodowli dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenia pasiek oraz chowu i hodowli innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaży produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych oraz bambusa, a także świadczenia usług rolniczych.

Z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 Wnioskodawca nie dokonywał dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług. W myśl wspomnianego przepisu podkreślić należy, iż Wnioskodawca z przedmiotowej nieruchomości nie dokonywał dostawy towarów wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy o podatku od towarów i usług, a także towarów wytworzonych przez rolnika ryczałtowanego z produktów pochodzących z jego własnej działalności rolniczej przy użyciu środków zwykle używanych w gospodarstwie rolnym, leśnym i rybackim. Wnioskodawca jest rolnikiem i prowadzi działalność gospodarczą, jednak przedmiotem działalności jest produkcja wyrobów tekstylnych. Działalność nie jest prowadzona w zakresie wyrobu towarów uszczegółowionych w załączniku nr 2 do ustawy o podatku od towarów i usług.

W piśmie z 12 stycznia 2024 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1)Nabycie nieruchomości, z której zostały wydzielone działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

2)Przy nabyciu ww. nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

3)W związku z informacją, że na działce nr 11 znajdują się budynki, Wnioskodawca informuje, że:

a)na działce znajduje się dom, budynek gospodarczy oraz stodoła,

b)działka została nabyta wraz z budynkami,

c)dom oraz budynek gospodarczy są trwale związane z gruntem, stodoła nie jest trwale związana z gruntem,

d)nie przysługiwało mu prawo do odliczenia przy nabyciu/wytworzeniu ww. budynków,

e)część budynku gospodarczego oraz część domu były wykorzystywane w działalności gospodarczej, ale nie były środkami trwałymi w działalności. Stodoła nie była wykorzystywana do działalności.

f)część budynku gospodarczego oraz część domu były wykorzystywane w działalności gospodarczej, ale nie były środkami trwałymi w działalności. Działalność nie jest zwolniona od podatku VAT.

g)pierwsze zasiedlenie ww. budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług miało miejsce ok. 1930 roku. Dokładna data nie jest znana.

h)pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków, a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

i)Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

Budynki znajdują się na działce 11.

4)Pozostałe działki o numerach 9, 6, 7, 8, 10, 1, 2, 3, 4, 5, które Wnioskodawca zamierza sprzedać, objęte zakresem postawionego we wniosku pytania, są niezabudowane.

5)W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla ww. działek, poza przeznaczeniem podstawowym - grunty orne, wyznaczone przeznaczenie uzupełniające, jednak nie dla wszystkich działek (w załączeniu zaświadczenie o miejscowym planie zagospodarowania). Na działkach o numerach 9, 6, 7, 8, 1, 2, 3, 4, 5 istnieje możliwość zabudowy. Na działce 10, na obecną chwilę nie ma możliwości zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy oraz o pozwolenie na budowę 11 budynków mieszkalnych została wydana.

Decyzja została wydana dla działek o numerach 9, 6, 7, 8, 1, 2, 3, 4, 5, 11 i nadal ona obowiązuje.

6)Działka nr 11 jest zabudowana, działki nr 9, 6, 7, 8, 1, 2, 3, 4, 5 nie są zabudowane.

a)Na działce 11 znajduje się budynek gospodarczy, dom oraz stodoła.

b)Na działce numer 11 są budynki - dom, budynek gospodarczy i stodoła.

c)Ww. obiekty są trwale związane z gruntem - dom, budynek gospodarczy, stodoła nie jest trwale związana z gruntem.

d)Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia przy nabyciu/wytworzeniu ww. obiektów,

e)Część budynku gospodarczego oraz część domu były wykorzystywane w działalności gospodarczej, ale nie były środkami trwałymi w działalności. Stodoła nie była wykorzystywana do działalności ani w inny sposób. Część domu oraz budynku gospodarczego była dzierżawiona, z tego tytułu były odprowadzane VAT oraz podatek dochodowy. Faktura była wystawiana poza działalnością, jako osoba fizyczna.

f)Część budynku gospodarczego oraz część domu były wykorzystywane w działalności gospodarczej, która nie jest zwolniona od podatku VAT.

7)Ww. obiekty stanowią budynek.

a)Pierwsze zasiedlenie ww. budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług miało miejsce ok. 1930 roku. Dokładna data nie jest znana.

b)Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. obiektów, a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

c)Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. obiektów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

8)Działka numer 11, na której znajduje się budynek gospodarczy jest wykorzystywana do działalności gospodarczej, ale nie jest to środek trwały firmy. Działalność nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Pozostałe działki o numerach 9, 6, 7, 8, 1, 2, 3, 4, 5 nie są wykorzystywane w działalności, ani w inny sposób.

9)Działka 11, w części na której stoi budynek gospodarczy, jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Pozostała część działki 11 nie jest wykorzystywana do działalności. Pozostałe działki o numerach 9, 6, 7, 8, 10, 1, 2, 3, 4, 5 nie są wykorzystywane w działalności, ani w inny sposób.

10)W związku z podpisaną umową przedwstępną Wnioskodawca wskazał, że:

a)umową przedwstępną są objęte działki o numerach 9, 6, 7, 8, 10, 1, 2, 3, 4, 5, 11.

b)umowa przedwstępna została podpisana … 2023 r.

c)aby doszło do sprzedaży działek o numerach 9, 6, 7, 8, 10, 1, 2, 3, 4, 5, 11 niezbędna jest decyzja KOWR-u oraz dostarczenie dokumentów wyrys mapy, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o planie zagospodarowania, zaświadczenie o rewitalizacji, oraz zaświadczenie z Lasów Państwowych, że tereny nie podlegają pod zalesienie.

d)Wnioskodawca zobowiązał się do przekazania wszystkich dokumentów związanych z pozwoleniem na budowę 11 budynków mieszkalnych oraz uzyskania interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dostawy nieruchomości.

e)Kupujący nie zobowiązał się do żadnych działań, aby doszło do sprzedaży działek.

f)w umowie jest wskazane, że kupujący w zależności od wydanej interpretacji zapłaci VAT lub nie.

g)do chwili obecnej Wnioskodawca nie udzielił nabywcy ww. działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących ww. działek.

11)Działki, które Wnioskodawca zamierza sprzedać, nie były od momentu nabycia kiedykolwiek udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy. Na podstawie umowy najmu były dzierżawione część domu oraz część budynku gospodarczego.

a)Data zawarcia umowy najmu 2007-2009, Wnioskodawca nie pamięta dokładnej daty, a nie dysponuje już dokumentami z tamtego okresu.

b)Umowa miała charakter odpłatny.

c)Z tytułu ww. zawartej umowy odprowadzano podatki - VAT oraz dochodowy.

12)Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży ww. działek wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

13)Wnioskodawca dokonał podziału gruntów, wystąpił o warunki zabudowy i zezwolenie na budowę.

Nadto Wnioskodawca wskazał, że działka numer 10 nie ma warunków zabudowy ani zezwolenia na budowę, do dnia sprzedaży Wnioskodawca nie będzie występował o warunki zabudowy. Działka 11 jest działką zabudowaną i do dnia sprzedaży taką pozostanie.

W odpowiedzi na pytanie Organu o treści: „W związku z informacją zawartą w uzupełnieniu wniosku, że znajdujące się na działce nr 11:

prosimy, żeby Pan jednoznacznie wskazał:

1)Czy użyte przez Pana sformułowanie - wykorzystywanie części domu i części budynku gospodarczego w działalności gospodarczej - odnosi się do wskazanej wyżej czynności najmu części domu i części budynku gospodarczego?

2)Czy wyżej wymieniona „część domu oraz część budynku gospodarczego”, która była wynajmowana oraz „część domu oraz część budynku gospodarczego”, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej, odnoszą się do tej samej części powierzchni domu i budynku gospodarczego?

3)Czy pozostała część domu oraz budynku gospodarczego – inna niż wskazana przez Pana jako wynajmowana i wykorzystywana w działalności gospodarczej – była/jest wykorzystywana przez Pana do celów osobistych/ prywatnych? Jeśli tak, to należy konkretnie wskazać:

a)jakie cele osobiste zaspakajała/zaspokaja?

b)w jaki sposób i kiedy ww. cele były/są zaspakajane?”

Wnioskodawca wyjaśnił, że:

1)Wskazana część domu i część budynku gospodarczego w różnych okresach była różnie wykorzystywana. Przez pewien okres była wynajmowana dla osoby trzeciej, ale również ta sama część domu i budynku gospodarczego była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia jego działalności gospodarczej. Aktualnie do działalności Wnioskodawca wykorzystuje jedynie część budynku gospodarczego.

2)Wyżej wymieniona „część domu oraz część budynku gospodarczego”, która była wynajmowana oraz „część domu oraz część budynku gospodarczego”, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej, odnoszą się do tych samych części powierzchni domu i budynku gospodarczego.

3)Pozostała część domu oraz budynku gospodarczego – inna niż wskazana przez Wnioskodawcę jako wynajmowana i wykorzystywana w działalności gospodarczej – nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów osobistych/ prywatnych.

Pytanie

Czy w przypadku dokonania sprzedaży nieruchomości stanowiącej działki 11, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek VAT?

Pana stanowisko w sprawie (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, pomimo, że prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, nie powinien zapłacić podatku VAT od sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, ponieważ ich zakup, użytkowanie przez 19 lat oraz sprzedaż są związane wyłącznie z dysponowaniem majątkiem prywatnym.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że jego stanowisko nie uległo zmianie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT i tym samym braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe w części dotyczącej niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i nieprawidłowe w części dotyczącej zabudowanej działki nr 11.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wyżej wskazano uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W pierwszej kolejności należy zatem ustalić, czy dokonując sprzedaży nieruchomości, działa Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie branży włókienniczej. Jest Pan właścicielem nieruchomości składającej się z działek nr 11, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10. Przedmiotową nieruchomość nabył Pan w 2004 r. od osoby fizycznej na podstawie umowy kupna – sprzedaży. Nabycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość została zakupiona jako majątek prywatny. Po kilkunastu latach dokonał Pan podziału nieruchomości na 11 działek, wystąpił Pan o warunki zabudowy i pozwolenie na budowę 11 budynków mieszkalnych oraz o wyznaczenie drogi dojazdowej. Na działce nr 11znajduje się dom, budynek gospodarczy oraz stodoła. Działka została nabyta wraz z budynkami. Dom oraz budynek gospodarczy są trwale związane z gruntem. Część budynku gospodarczego oraz część domu były wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej, ale nie były środkami trwałymi w działalności. Ww.część domu oraz budynku gospodarczego była dzierżawiona w latach 2007-2009, z tego tytułu były odprowadzane podatki - VAT oraz podatek dochodowy. Stodoła nie była wykorzystywana do działalności. Grunty ani budynki nie były nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, ani nie były amortyzowane. Pozostałe działki są niezabudowane. Według wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 ustalono podstawowe przeznaczenie - grunty orne. Dla działki 11 ustalono podstawowe przeznaczenie - tereny mieszkaniowe. Została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę 11 budynków mieszkalnych. Decyzja została wydana dla działek o numerach 9, 6, 7, 8, 1, 2, 3, 4, 5, 11. Na działce 10 na obecną chwilę nie ma możliwości zabudowy. Działka 11, w części na której stoi budynek gospodarczy, jest wykorzystywana przez Pana do działalności gospodarczej, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Pozostałe działki o numerach 9, 6, 7, 8, 10, 1, 2, 3, 4, 5 nie są wykorzystywane w działalności ani w inny sposób. … 2023 r. podpisał Pan umowę przedwstępną, którą objęte są ww. działki. Zobowiązał się Pan do przekazania wszystkich dokumentów związanych z pozwoleniem na budowę 11 budynków mieszkalnych. Kupujący nie zobowiązał się do żadnych działań, aby doszło do sprzedaży działek. Do chwili obecnej nie udzielił Pan nabywcy ww. działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Pana w przedmiocie zbycia tych działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości niezabudowanych wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Sprzedając niezabudowane nieruchomości, będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o numerach1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, a dostawę – czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Reasumując, w stosunku do sprzedaży nieruchomości niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a dostawa tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie będzie miał Pan obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu transakcji sprzedaży ww. niezabudowanych działek.

W odniesieniu natomiast do dostawy działki zabudowanej o numerze 11 należy zauważyć, że na tej działce – jak Pan wskazał – znajduje się dom, budynek gospodarczy oraz stodoła. Działka została nabyta wraz z budynkami. Część budynku gospodarczego oraz część domu były wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej, ale nie były środkami trwałymi w działalności. Ww. część domu oraz budynku gospodarczego była dzierżawiona w latach 2007-2009. Umowa miała charakter odpłatny i z tytułu ww. zawartej umowy odprowadzano podatek VAT oraz podatek dochodowy. Stodoła nie była wykorzystywana do działalności.

Na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.):

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, gdy wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego wskazać należy, iż najem części budynku gospodarczego oraz części domu znajdujących się na działce nr 11 jak również ich wykorzystywanie w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej spowodował, że ww. część nieruchomości straciła charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych ww. części przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww. część nieruchomości była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W konsekwencji dostawa, w odniesieniu do części budynku gospodarczego oraz części domu znajdujących się na działce nr 11 wraz z przynależnym im gruntem, będzie dotyczyła majątku wykorzystywanego do działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towaru w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Pana przy sprzedaży tej części zabudowanej nieruchomości należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W odniesieniu natomiast do dostawy części budynku gospodarczego oraz części domu, jak również stodoły wraz z przynależnym im gruntem, które nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, nie będzie działał Pan jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy i ich dostawa nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie będzie miał Pan obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu transakcji sprzedaży ww. części budynku gospodarczego oraz części domu, jak również stodoły wraz z przynależnym im gruntem.

Wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W odniesieniu do sprzedaży zabudowanej działki nr 11 należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że skoro jak wyżej wskazano dostawa części budynku gospodarczego i części domu (z 1930 r.) posadowionych na działce 11, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to dostawa w tej części będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy, od momentu pierwszego zasiedlenia ww. budynków minęły 2 lata, a Pan nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynków przekraczających 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji, w odniesieniu do sprzedaży ww. części budynku gospodarczego oraz części domu, zostaną spełnione przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT.

Jednocześnie należy stwierdzić, że skoro dostawa części ww. budynków znajdujących się na działce nr 11 korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, natomiast dostawa pozostałej części ww. budynków oraz stodoły, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa gruntu na działce nr 11 będzie w części korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz w części nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pan jako sprzedający winien dokonać odpowiedniego przyporządkowania gruntu działki nr 11 odrębnie do części, która nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i odrębnie do części, która będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.

Wobec powyższego, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe w części dotyczącej dostawy niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i nieprawidłowe w części dotyczącej zabudowanej działki nr 11, ponieważ nie uwzględnił Pan, że dostawa części budynku gospodarczego oraz części domu wraz z przynależnym im gruntem będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zaznaczyć należy, że załączniki dołączone do uzupełnienia wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego. Organ podatkowy wydając interpretację indywidualną rozpatruje bowiem sprawę tylko i wyłącznie w ramach zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku oraz wyrażonej przez Pana oceny prawnej tego zdarzenia. Tym samym Organ podatkowy nie przeprowadza w tego rodzaju sprawach postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku tylko do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które jest ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) przedstawionego przez Pana.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).