Interpretacja indywidualna z dnia 9 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.653.2023.3.MŻ

Zastosowanie zwolnienia dla dostawy lokali oraz wystawienia faktury.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe w zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali (wraz z częściami wspólnymi i gruntem),
• nieprawidłowe w zakresie obowiązku wystawienia faktury co do połowy wartości transakcji sprzedaży przedmiotowych Lokali.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 grudnia 2023 r. (wpływ 21 grudnia 2023 r.)

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 1 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w związku z planowaną sprzedażą prawa własności Lokali nr 1 i 2 (wraz z częściami wspólnymi i gruntem).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą „M.M.” pod numerem NIP: (…) i numerem REGON: (…).

Zgodnie z zapisami w CEIDG działalność gospodarcza prowadzona jest przez Pana od 1 grudnia 1998 r. Aktualnie przedmiotem Pana działalności gospodarczej zgodnie z danymi ujawnionymi w CEIDG jest - PKD 66.22.Z - Działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych - przeważająca działalność gospodarcza, oraz:

• 43.11.Z - Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych,
• 43.12.Z - Przygotowanie terenu pod budowę,
• 43.13.Z - Wykonywanie wykopów i wierceń geologiczno-inżynierskich,
• 43.21.Z - Wykonywanie instalacji elektrycznych,
• 43.22.Z - Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych,
• 43.29.Z - Wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych,
• 43.31.Z - Tynkowanie,
• 43.32.Z - Zakładanie stolarki budowlanej,
• 43.33.Z - Posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian,
• 43.34.Z - Malowanie i szklenie,
• 43.39.Z - Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,
• 64.19.Z - Pozostałe pośrednictwo pieniężne,
• 64.99.Z - Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,
• 66.29.Z - Pozostała działalność wspomagająca ubezpieczenia i fundusze emerytalne,
• 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
• 68.31.Z - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,
• 73.11.Z - Działalność agencji reklamowych,
• 82.99.Z - Pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana,
• 85.52.Z - Pozaszkolne formy edukacji artystycznej,
• 90.02.Z - Działalność wspomagająca wystawianie przedstawień artystycznych,
• 90.03.Z - Artystyczna i literacka działalność twórcza.

Zakres Pana działalności (przedmiot działalności) od 1 grudnia 1998 r. mógł się nieznacznie zmieniać. Od początku działalności gospodarczej nie zmieniły się m.in. następujące rodzaje działalności:

1. wszystkie PKD związane z ubezpieczeniami,

2. wszystkie PKD związane z muzyką,

3. od czasu nabycia i wynajmu nieruchomości prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Z niniejszego wniosku o interpretacje indywidualną wynika, że PKD Pana działalności gospodarczej, to m.in. PKD 68.31.Z - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i ten rodzaj PKD ma Pan wskazany od 1 grudnia 1998 r. Natomiast nie miał Pan w PKD swojej działalności wpisane w zakresie CEIDG - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek i aktualnie taki PKD też nie występuje w Pana działalności gospodarczej. Nigdy też nie wystawił Pan faktury VAT z tytułu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ponieważ w Pana działalności faktycznie nie wykonywał Pan takich czynności. Nigdy nie osiągnął Pan przychodów jako pośrednik obrotu nieruchomościami w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości lub obrotu nieruchomościami i nigdy nie wykonywał Pan takich czynności.

Jest Pan podmiotem podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej VAT). W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą rozlicza się Pan na zasadach ogólnych (według skali podatkowej).

10 stycznia 2006 r. wraz z żoną w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nabył Pan prawo własności lokalu mieszkalnego nr 1 znajdującego się w budynku numer (...) położonym w (…) przy ulicy (...), składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 48,83 m², dla którego Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (…) (Akt Notarialny Repertorium A nr (…). Aktualny numer księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) – (…) i (…) w (…) to (…). W księdze wieczystej lokal określony jest jako mieszkalny, niemniej jednak lokal ten został przekształcony w lokal użytkowy w Urzędzie Miasta (…). Zatem z dokumentacji budowlanej obecnie wynika, że jest to lokal użytkowy. Przedmiotowy lokal nabył Pan wraz z żoną za kwotę 95 000,00 zł. Z własnością opisanego wyżej lokalu początkowo związany był udział wynoszący 28/1.000 (dwadzieścia osiem tysięcznych) części w częściach wspólnych budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu objętego księgą wieczystą KW numer (…).

Wskazuje Pan, że poza zawarciem aktu notarialnego nie otrzymał Pan od sprzedawcy lokalu mieszkalnego nr 1 faktury VAT, ani ze stawką „zw”, ani z wykazanym podatkiem VAT. Na tej podstawie wnioskuje Pan, że w ocenie sprzedawcy czynność sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z częściami wspólnymi i gruntem nie nastąpiła w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Nie jest Pan w stanie ocenić, czy działanie sprzedawcy było prawidłowe, ponieważ nie ma Pan wiedzy, czy sprzedawca powinien wystąpić w roli podatnika podatku VAT.

Nie odliczył Pan podatku VAT od zakupu lokalu nr 1 wraz z częściami wspólnymi i gruntem, ponieważ nie otrzymał Pan faktury VAT z wykazanym podatkiem należnym, który mógłby Pan odliczyć.

Następnie wraz z małżonką w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej 28 maja 2014 r. na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia i sprzedaży, oddania we współużytkowanie wieczyste i zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej (Akt Notarialny Repertorium A numer (…) nabył Pan prawo własności lokalu niemieszkalnego - użytkowego numer (...) znajdującego się w (…) przy ulicy (…) numer (…). Lokal składa się z hallu, archiwum, pomieszczenia gospodarczego i łazienki o powierzchni użytkowej 31,83 m² z własnością wyżej opisanego lokalu związany w dacie zakupu był udział wynoszący 164/10000 części w częściach wspólnych budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu. Nabycie lokalu niemieszkalnego - użytkowego przez Pana nastąpiło za zgodą Wspólnoty mieszkaniowej, w zamian za dokonaną przez Pana adaptację tego lokalu na cele niemieszkalne - lokal użytkowy, którego wartość (wartość adaptacji) stanowiła kwotę 82 561,60 zł.

Wskazuje Pan, że poza zawarciem aktu notarialnego nie otrzymał Pan od sprzedawcy lokalu nr 1a faktury VAT, ani ze stawką „zw”, ani z wykazanym podatkiem VAT. W akcie notarialnym paragrafie 10 zostało wskazane, cyt.: „przedstawiciele wspólnoty mieszkaniowej oświadczają, że Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (…) numer (…) w (…) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT”. Z powyższego zapisu należy wnioskować, że nabycie lokalu użytkowego nr 1a wraz z częściami wspólnymi i gruntem nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nie odliczył Pan podatku VAT od zakupu lokalu nr 1a wraz z częściami wspólnymi i gruntem, ponieważ nie otrzymał Pan faktury VAT z wykazanym podatkiem należnym, który mógłby Pan odliczyć.

W wyniku dokonania przez Pana adaptacji lokalu numer (...) zmianie uległa powierzchnia użytkowa budynku i powierzchnia wyniosła 1 935,57 m². W związku ze zmianą przeznaczania części wspólnych nieruchomości wyłączonej z nieruchomości wspólnej pod adaptację, przedstawiciele Wspólnoty mieszkaniowej oraz Pan wraz z małżonką ustanowiliście odrębną własność lokalu numer (...) położonego w (…) przy ul. (…) numer (…), w następstwie czego przedstawiciele Wspólnoty mieszkaniowej przenieśli własność tego lokalu na Pana i Pana małżonkę za prawa i roszczenia poczynione tytułem nakładów poniesionych na jego budowę tj. adaptację oraz sprzedali udział do 164/10000 części w częściach wspólnych budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu (które następnie zostało przekształcone w prawo własności). Cena części wspólnych dla lokalu powstałego z adaptacji części wspólnych (piwnicy) została ustalona na kwotę 17 438,40 zł.

Dodatkowo, w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu nr 1a nastąpiło sprostowanie udziałów w prawach do nieruchomości wspólnej związane z własnością już wyodrębnionych lokali, i tak z własnością Pana lokalu nr 1 wpisanego w księdze wieczystej KW nr (…) udział wyniósł 252/10000 części w częściach wspólnych.

Lokal nr 1 przyjęty był do Pana ewidencji środków trwałych w lutym 2008 r. a został zamortyzowany całkowicie w 2018 r. ze stawką amortyzacji indywidualną 10%. Jego wartość początkowa przyjęta do ewidencji środków trwałych wynosiła 144 tysięcy i uwzględniała poza ceną zakupu również nakłady w kwocie 44 283,28 zł oraz opłaty notarialne i podatki w kwocie 4 716,72 zł. Wartość początkowa w 2011 r. została podwyższona o nakłady inwestycyjne w wysokości 11 856,72 zł. Wartość księgowa zatem wyniosła 155 856,72 zł.

Lokal nr 1a został przyjęty do Pana ewidencji środków trwałych we wrześniu 2014 r. Jest w trakcie amortyzacji. Jego wartość początkowa to: 104 366,52 zł. Uwzględniała ona poza ceną również opłaty notarialne i podatki w kwocie 4 366,52 zł.

Lokale opisane powyżej były przez Pana wynajmowane, i tak:

• Lokal nr 1 - na parterze - wynajmowany był od stycznia 2008 r. nieprzerwanie do dnia sporządzenia niniejszego wniosku o interpretację z dwoma przerwami trwającymi około 3 miesiące wynikającymi ze zmiany najemcy. W związku z najmem wystawiał Pan faktury VAT ze stawką 22% a potem 23%.
• Lokal 2 - w piwnicy - wynajmowany był od grudnia 2012 r. nieprzerwanie do dnia sporządzenia niniejszego wniosku o interpretację z czteroma przerwami trwającymi około 3 miesiące każda wynikająca ze zmianami najemcy. W związku z najmem wystawiał Pan faktury VAT ze stawką 22% a potem 23%.

Wynajmuje Pan lokale we własnym imieniu oraz na własny rachunek. Jeden, jak i drugi lokal zostały nabyte w celu wynajmu tych lokali. W okresie od 10 stycznia 2006 r. do miesiąca lutego 2008 r. lokal numer 1 był wykorzystywany w ten sposób, że w tym czasie trwały prace mające na celu przystosowanie lokalu do wynajmu. Wykonywane były różne prace budowlane.

„Podnajem” lokalu numer (...) miał miejsce od 1 czerwca 2012 r. do 28 maja 2014 r. Zarówno lokal nr 1 jak i 2 są nadal wynajmowane i planuje Pan je nadal wynajmować przed zbyciem.

Lokal nr 1a podnajmowany był przez Pana przed zakupem dokonanym przez Pana i Pana małżonkę, albowiem w tym okresie już był przygotowywany do adaptacji, a następnie wykupu. Wynikało to przede wszystkim z konieczności uzyskania właściwych uchwał wspólnoty mieszkaniowej i dokonania zmian w Urzędzie Miasta (…), co było procesem długotrwałym. W zakupionych lokalach wykonywane były w okresie pomiędzy połową 2020 r. a końcem 2022 r. prace, które zakwalifikował Pan jako remontowe i w zakresie lokalu nr 1 łączna wartość zakupu towarów i prac budowlanych wyniosła szacunkowo 18 000 zł, zaś w zakresie lokalu nr 1a łączna wartość zakupu towarów i prac budowlanych wyniosła szacunkowo 15 000 zł.

W najbliższym czasie planuje Pan sprzedać oba lokale wraz z małżonką w związku, z czym chce Pan ustalić, czy będzie możliwa sprzedaż obu lokali z zastosowaniem zwolnień podatkowych w podatku VAT, oraz jak sprzedaż powinna być rozliczona w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Przy umowach sprzedaży będzie jako sprzedawca uczestniczyła również Pana małżonka, gdyż oba lokale znajdują się nieprzerwanie od daty zakupu we wspólności majątkowej małżeńskiej.

Aktualnie nie jest wyznaczona data sprzedaży lokali. Planuje Pan zbyć lokale, ale nie jest Pan w stanie wskazać konkretnej daty kiedy to nastąpi, ponieważ zależy to od szeregu okoliczności i nie na wszystkie te okoliczności ma Pan wpływ (kwestia znalezienia kontrahenta, negocjacji ceny, ustalenia warunków umowy itp.).

Aktualnie nie jest ustalony konkretny nabywca lokali. Planuje Pan zbyć lokale, ale nie wie Pan kto będzie ich nabywcą i czy oba lokale zostaną nabyte przez ten sam podmiot. To, czy lokale będą zbyte w drodze jednej, czy kilku czynności nie jest tylko zależne od Pana, ale również od nabywców. W związku z powyższym nie jest Pan w stanie określić, czy nastąpi to w drodze jednej lub kilku czynności. Nie wyklucza Pan sprzedaży dotychczasowym najemcom każdego z lokali ale nie jest aktualnie taka kwestia ustalona między Panem, a najemcami.

Pana małżonka K.M. nie wynajmowała powyższych lokali, ani nie wpisała ich do ewidencji środków trwałych, mimo że również prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą wpisaną do CEIDG pod firmą: (...) K.M. (NIP: …). Pana małżonka nie wykorzystywała opisanych w niniejszym wniosku lokali w swojej działalności gospodarczej. Pana małżonka wystąpiła we własnym imieniu z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opisanym w niniejszym wniosku, (co do oceny jej sytuacji prawnopodatkowej) i uzyskała taką interpretację indywidualną.

Zgodnie z zapisami w CEIDG działalność gospodarcza prowadzona jest przez Pana małżonkę od 1 września 2013 r. Pana małżonka prowadzi jednoosobową działalność gospodarcza pod firmą: „K. M.’’ pod numerem NIP: (…) i numerem REGON: (…). Zgodnie z zapisami w CEIDG aktualnym przedmiotem jej działalności gospodarczej jest:

• 86.90.C - Praktyka pielęgniarek i położnych - Przeważająca działalność gospodarcza,
• 85.59.B - Pozostałe pozaszkolne formy edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowane,
• 85.59.Z - Działalność wspomagająca edukację,
• 86.10.Z - Działalność szpitali,
• 86.90.A - Działalność fizjoterapeutyczna,
• 86.90.D - Działalność paramedyczna,
• 86.90.E - Pozostała działalność w zakresie opieki zdrowotnej, gdzie indziej niesklasyfikowana,
• 90.03.Z - Artystyczna i literacka działalność twórcza.

Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej T.M. (mamie) sporządzonego 19 kwietnia 2009 r. nabył Pan 1/6 udziału w lokalu mieszkalnym numer 6 znajdującym się w budynku 14 położonym w (…) przy ulicy (…). Udziały w powyższym lokalu posiadali też Pana inni krewni, w tym Pana ojciec. Na podstawie aktu notarialnego z 14 sierpnia 2009 r. wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieodpłatnie zniósł Pan współwłasność powyższego lokalu i lokal ten przypadł Pana ojcu. Nie wykorzystywał Pan tego lokalu, mieszkał tam Pana ojciec. Na podstawie aktu notarialnego doszło do nieodpłatnego zniesienia współwłasności ww. lokalu.

Aktualnie jest Pan właścicielem poniżej opisanej działki (poza tą działką i dwóch lokali, których dotyczą Pana pytania nie jest Pan właścicielem żadnej innej działki ani lokalu). Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej T. M. (mamie) sporządzonego 19 kwietnia 2009 r. nabył 1/6 udziału w nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę numer (…) o obszarze 0,0741 ha położonej w (…) Gmina (…) dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Udziały w powyższym lokalu posiadali tez Pana inni krewni, w tym Pana ojciec. Na podstawie aktu notarialnego z 14 sierpnia 2009 r. wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieodpłatnie zniósł Pan współwłasność powyższej działki i działka ta przypadła Panu. Nabycie działki wynikało ze spadku, działka służy w celach rekreacyjnych. Wykorzystuje Pan działkę cały czas w celach rekreacyjnych i nie planuje Pan w najbliższym czasie jej zbycia.

Poza lokalami/działkami/udziałami w prawie własności lokali opisanymi w niniejszym wniosku nie był Pan właścicielem innych lokali/działek.

Na moment zbycia lokalu numer 1 i lokalu numer 2 panować będzie w Pana małżeństwie ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, ponieważ Pan i Pana małżonka nie planujecie rozdzielności majątkowej małżeńskiej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

a) Czy wydatki (prace remontowe) poniesione na ulepszenie przedmiotowych lokali były niższe niż 30% wartości początkowej tych lokali?

Odp. Wydatki (prace remontowe) były w odniesieniu do do każdego lokalu niższe niż 30% wartości początkowej każdego lokalu. Przy czym wskazuje Pan, że odrębnie we wniosku o interpretację opisał Pan wydatki remontowe a odrębnie wydatki na ulepszenie, które zwiększyły wartość początkową lokali.

b) Czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku od wydatków poniesionych na ww. nakłady (remonty/prace remontowe)?

Odp. Tak, przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych na ww. nakłady (remonty/prace remontowe w odniesieniu do każdego lokalu).

c) Czy od momentu oddania do użytkowania ww. lokali po dokonanych ulepszeniach przekraczających 30% wartości początkowej tych lokali do momentu ich dostawy minął/minie okres dłuższy niż 2 lata?

Odp. Nie planuje Pan w 2024 r. dokonywać ulepszeń w lokalach przekraczających 30% wartości początkowej tych lokali. Nie planuje Pan zbyć lokali w 2024 r., więc w Pana ocenie nawet jeśli lokale byłby zbyte w 2025 r. albo później to do tego czasu miną 2 lata, o które w powyższym pytaniu pyta Organ.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone w złożonym wniosku nr 1)

Czy Wnioskodawca przy sprzedaży prawa własności obu lokali (wraz z częściami wspólnymi i gruntem) opisanych w stanie faktycznym niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej będzie mógł skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) lub ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT, i czy powinien wystawić na żądanie nabywcy fakturę VAT ze stawką „zw” co do całej wartości transakcji sprzedaży każdego z lokali, czy tylko co do połowy wartości tych transakcji ze względu na to, że również jego małżonka będzie przystępować do transakcji zbycia lokali?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

Pana zdaniem, przy sprzedaży praw własności obu lokali (wraz z częściami wspólnymi i gruntem) opisanych w stanie faktycznym niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej będzie on mógł skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Gdyby organ uznał inaczej, to w Pana ocenie będzie mógł on również skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT.

W Pana ocenie po sprzedaży każdego lokalu opisanego w stanie faktycznym niniejszej sprawy powinien on wystawić fakturę VAT ze stawką „zw” (sprzedaż zwolniona), tylko co do połowy wartości transakcji sprzedaży każdego lokalu opisanego w stanie faktycznym niniejszej sprawy i tylko na żądanie nabywcy ze względu na to, że również jego małżonka będzie przystępować do transakcji zbycia lokali.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawa o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, zarówno grunt, jak i budynek, czy budowla spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej, przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Co do zasady, zgodnie z treścią art. 41 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, stawka podstawowa wynosi 23%.

Jakkolwiek zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, możliwym jest zastosowanie stawki ,,zw”. Pana zdaniem, przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata; (...).

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z nim rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub,
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej (...).

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku jest on zajęty, użytkowany przez nabywcę lub oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w każdym z ww. przypadków doszło do korzystania z budynku.

W pierwszej kolejności w celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla planowanej dostawy ww. lokali wykorzystywanych w działalności gospodarczej zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT, należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. lokali, miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynie pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich planowaną dostawą.

Lokale Wnioskodawcy zostały oddane do użytkowania pierwszym najemcom w 2008 r. (lokal nr 1) oraz w 2012 r. (lokal 2). W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że doszło do pierwszego zasiedlenia lokali (co najmniej w momencie ich najmu) i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu ich przyszłej sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata.

W analizowanym stanie faktycznym nieruchomości były przedmiotem umów najmu a więc sprzedaż lokali Wnioskodawcy nie będzie zatem ani pierwszym zasiedleniem, ani nie odbędzie się ona w 2-letnim terminie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W wartości początkowej lokalu nr 1 uwzględnione były nakłady w kwocie 44 283,28 zł, jednakże od daty ich dokonania upłynęły już 2 lata w stosunku do planowanej daty sprzedaży lokalu. Natomiast nakłady inwestycyjne w wysokości 11 856,72 zł nie stanowiły 30% wartości początkowej lokalu nr 1.

W zakresie lokalu nr 1a w Pana ocenie nie były czynione nakłady przewyższające 30% wartości początkowej lokalu.

Należy zatem stwierdzić, iż sprzedaż lokali Wnioskodawcy będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, że stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W Pana ocenie wyżej wskazane okoliczności też zostały spełnione.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do opisanych we wniosku lokali doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a planowana dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu i jednocześnie od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży wskazanych lokali upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym, sprzedaż ww. lokali będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostały spełnione warunki wymienione w tym przepisie.

W konsekwencji sprzedaż udziału w gruncie, przypadającego na dany lokal, również podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania zgodnie z art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że planowana sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego i użytkowego (wraz z udziałem w gruncie, przypadającym na ten lokal) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że z uwagi na fakt, że oba lokale są przedmiotem wspólności majątkowej małżeńskiej i przy sprzedaży stroną sprzedającą będzie również Pana małżonka, po sprzedaży każdego lokalu opisanego w stanie faktycznym niniejszej sprawy powinien Pan wystawić fakturę VAT ze stawką „zw” (sprzedaż zwolniona) na żądanie nabywcy tylko co do połowy wartości transakcji sprzedaży każdego lokalu opisanego w stanie faktycznym niniejszej sprawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

• prawidłowe w zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali (wraz z częściami wspólnymi i gruntem), oraz
• nieprawidłowe w zakresie obowiązku wystawienia faktury VAT co do połowy wartości transakcji sprzedaży przedmiotowych Lokali.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 poz. 1610 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na mocy art. art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną – odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

W konsekwencji, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ze złożonego przez Pana wniosku wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. W zakresie podatku od towarów i usług jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Prowadzi Pan m.in. działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i ten rodzaj ma Pan wskazany od 1 grudnia 1998 r. w PKD. Z okoliczności wskazanych we wniosku wynika również, że w swojej działalności gospodarczej nie zajmuje się Pan kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek i nigdy też nie wystawił Pan faktury VAT z tytułu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ponieważ nie wykonywał Pan w swojej działalności gospodarczej takich czynności. Nigdy też nie osiągnął Pan przychodów z tytułu pośrednictwa w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości lub obrotu nieruchomościami.

10 stycznia 2006 r. wraz z żoną w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nabył Pan prawo własności lokalu mieszkalnego nr 1 znajdującego się w budynku nr (…). Wskazał Pan, że w księdze wieczystej lokal określony był jako mieszkalny, jednak przedmiotowy lokal został przekształcony w lokal użytkowy, co potwierdza dokumentacja budowlana.

Następnie wraz z małżonką w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej 28 maja 2014 r. na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia i sprzedaży, oddania we współużytkowanie wieczyste i zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej nabył Pan prawo własności lokalu niemieszkalno - użytkowego numer (...).

Z okoliczności wskazanych we wniosku wynika, że wynajmuje Pan ww. lokale we własnym imieniu oraz na własny rachunek. Jak sam Pan wskazał - przedmiotowe lokale nabyte zostały przez Pana w celu ich wynajmu, i tak lokal nr 1 wynajmowany był od stycznia 2008 r., a lokal nr 1a od grudnia 2012 r. Wynajem lokali był dokumentowany przez Pana fakturą VAT. Przedmiotowe lokale ujęte zostały przez Pana w ewidencji środków trwałych i były/są amortyzowane. W najbliższym czasie planuje Pan sprzedać oba lokale wraz z małżonką. Przy umowach sprzedaży będzie jako sprzedawca wstępowała także Pana małżonka, gdyż oba lokale znajdują się nieprzerwanie od daty zakupu we wspólności majątkowej małżeńskiej. Pana małżonka nie wynajmowała powyższych lokali, ani nie wpisała ich do ewidencji środków trwałych, mimo że również prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Aktualnie nie jest wyznaczona data sprzedaży lokali i nie jest znany nabywca, nie wie Pan też, czy oba lokale zostaną sprzedane temu samemu podmiotowi, i czy będzie to jedna, czy kilka transakcji.

Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą ustalenia, czy przy sprzedaży prawa własności obu lokali (wraz z częściami wspólnymi i gruntem) będzie mógł Pan skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku VAT, i czy w związku z transakcją powinien Pan wystawić na żądanie nabywcy fakturę VAT ze stawką „zw” co do całej wartości transakcji sprzedaży każdego z lokali, czy tylko co do połowy wartości tych transakcji ze względu na to, że również Pana małżonka będzie przystępować do transakcji zbycia ww. lokali.

Odnosząc się do Pana wątpliwości w rozpatrywanej sprawie pomimo, że nabycie przedmiotowych lokali nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak od momentu nabycia przedmiotowe lokale wykorzystywane były wyłącznie przez Pana do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Przedmiotowe lokale nie były przez Pana żonę w żaden sposób zagospodarowane ani wykorzystywane. To Pan prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miał nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Skoro więc, przedmiotowe lokale będące przedmiotem planowanej sprzedaży, były wykorzystywane wyłącznie przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Pan jest w sensie ekonomicznym właścicielem tych lokali i w efekcie to Pan dokona dostawy ww. lokali – przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że w przypadku sprzedaży lokali nr 1 oraz 2 (wraz z częściami wspólnymi i gruntem), stanowiących współwłasność małżeńską, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) należy uznać wyłącznie Pana. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadane lokale służyły wyłącznie do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych przez cały okres ich posiadania. Wykorzystywanie posiadanych lokali w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej oraz ich wynajem bezspornie wskazuje, że opisane we wniosku lokale utraciły walor majątku osobistego.

W przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że to Pan wyłącznie będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że tylko Pan wykorzystywał lokale użytkowe w swojej działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Zarówno lokal nr 1 i nr 1a były przez Pana wynajmowane (lokal nr 1 od 2008 r., a lokal nr 1a od 2012 r.). Przedmiotowe lokale były też ujęte w ewidencji środków trwałych i były/są przez Pana amortyzowane. Tym samym mając na uwadze okoliczności sprawy wskazane we wniosku, uznać należy, że przedmiotowe lokale są związane tylko i wyłącznie z Pana działalnością gospodarczą. Wobec powyższego, po Pana stronie wystąpi obowiązek opodatkowania dostawy ww. lokali wraz z częściami wspólnymi i gruntem.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro lokale nr 1 i nr 1a zostały zadysponowane przez małżonków wyłącznie do Pana działalności gospodarczej, zaś Pana żona w żaden sposób nie wykorzystywała ich, to w odniesieniu do całej transakcji sprzedaży lokali nr 1 oraz 2 (wraz z częściami wspólnymi i gruntem), w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wystąpi wyłącznie Pan.

W konsekwencji, dostawa lokali nr 1 oraz 2 (wraz z częściami wspólnymi i gruntem), w całości będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Pana małżonka z tytułu sprzedaży ww. lokali nie będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na definicję pojęcia „lokal użytkowy” zawartą w § 3 pkt 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

 W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do lokali nr 1 i nr 1a miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynie pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich planowaną dostawą.

Odnośnie lokalu nr 1 wskazał Pan, że prawo własności przedmiotowego lokalu nabył Pan w ramach ustawowej wspólności majątkowej w 2006 r. Lokal ten znajduje się w budynku nr (…) i składa się z dwóch pokoi, kuchni łazienki i przedpokoju. Dla ww. lokalu Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, i zgodnie z nią jest lokalem mieszkalnym, jednak jak wskazał Pan w opisie sprawy - został przekształcony w lokal użytkowy, i to potwierdza dokumentacja budowlana. Wskazał Pan, że nabycie lokalu nr 1 przez Pana nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, nie otrzymał Pan faktury, i nie odliczył Pan także podatku VAT od zakupu lokalu wraz z częściami wspólnymi i gruntem. Od 2008 r. lokal nr 1 został ujęty w prowadzonej przez Pana ewidencji środków trwałych, a od 2018 r. został całkowicie zamortyzowany ze stawką amortyzacji 10%. Dodatkowo, z okoliczności wskazanych we wniosku wynika, że lokal nr 1 był nieprzerwanie wynajmowany. Jak sam Pan wskazał nadal jest i przed zbyciem również będzie wynajmowany. Wynajem przedmiotowego lokalu dokumentuje Pan fakturą VAT. Nakłady poczynione przez Pana w lokalu nr 1 nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej. W stosunku od wydatków poniesionych na prace remontowe/remonty przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nie planuje Pan zbyć lokalu 2024 r. i nie planuje Pan także dokonywać w nim ulepszeń do chwili jego zbycia.

Natomiast odnośnie lokalu nr 1a wskazał Pan, że przedmiotowy lokal również został nabyty przez Pana w ramach ustawowej wspólności majątkowej. Prawo własności lokalu niemieszkalnego – usługowego zostało potwierdzone aktem notarialnym. W dacie zakupu nabył Pan także udział w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania gruntu. Przedmiotowy lokal składa się z hallu, archiwum, pomieszczenia gospodarczego i łazienki. Przy nabyciu – jak sam wskazał – nie została wystawiona faktura VAT, nabycie nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych tym podatkiem (wspólnota nie była podatnikiem podatku VAT). Tym samym nie dokonał Pan odliczenia podatku VAT naliczonego. W wyniku dokonania adaptacji przedmiotowego lokalu zmieniła się jego powierzchnia. Lokal ten został także wprowadzony przez Pana do ewidencji środków trwałych w 2014 r., i jest w trakcie amortyzacji. Dodatkowo, z okoliczności sprawy wynika, że lokal nr 1a był nieprzerwanie wynajmowany. Jak sam Pan wskazał nadal jest i przed zbyciem też będzie wynajmowany. Wynajem lokalu nr 1a dokumentuje Pan wystawieniem faktury VAT. Nakłady poczynione przez Pana w lokalu nr 1a nie przekroczyły również 30% jego wartości początkowej. W stosunku od wydatków poniesionych na prace remontowe/remonty przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nie planuje Pan zbyć ww. lokalu 2024 r. i nie planuje Pan także dokonywać w nim ulepszeń do chwili zbycia.

Mając zatem przedstawione ww. okoliczności należy zauważyć, że dostawa opisanych we wniosku lokali nr 1 i nr 1a (tj. lokalu użytkowego (wcześniej mieszkalnego) i lokalu niemieszkalno-użytkowego) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokali upłynie co najmniej 2 lata.

Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy w stosunku do przedmiotowych lokali doszło wiele lat wcześniej najpóźniej w momencie oddania lokali do użytkowania. Wobec tego planowana sprzedaż przedmiotowych Lokali nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Tym samym, planowana sprzedaż Lokali nr 1 i nr 1a (wraz z częściami wspólnymi) będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, na którym ww. Lokale są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy.

Z uwagi na fakt, że sprzedaż przedmiotowych Lokali będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej sprzedaży wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie możliwości korzystania ze zwolnienia przy sprzedaży prawa własności lokalu nr 1 i nr 1a (wraz z częściami wspólnymi i gruntem) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy uznaję za prawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, w jaki sposób powinien Pan udokumentować sprzedaż każdego z lokalu (tj. lokalu nr 1 i nr 1a) w związku z tym, że również Pana małżonka będzie uczestniczyć w przedmiotowej transakcji.

Odnosząc się do Pana wątpliwości w zakresie sposobu udokumentowania sprzedaży przedmiotowych lokali należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że :

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

W kwestii wystawienia faktury należy wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest odrębnym podatnikiem tego podatku. W konsekwencji więc, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z wyżej powołanych regulacji wynika, że w przypadku, gdy dostawa towarów korzysta ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy, podatnik, co do zasady nie ma obowiązku wystawienia faktury tę transakcję dokumentująca. Jest obowiązany do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy jedynie na żądanie nabywcy i wyłącznie w terminie wskazanym w tym przepisie.

Jak wyjaśniłem wyżej, to Pan będzie podatnikiem podatku VAT w związku ze sprzedażą lokali należących do Pana i Pana małżonki, gdyż to Pan w sensie ekonomicznym jest właścicielem przedmiotowych lokali i to Pan dokona ich dostawy.

Jak wskazano powyżej przedmiotowe Lokale związane są tylko i wyłącznie z Pana działalnością gospodarczą, wobec czego to po stronie Pana wystąpi obowiązek opodatkowania dostawy lokali nr 1 i nr 1a. Planowana sprzedaż Lokali nr 1 i nr 1a (wraz z częściami wspólnymi i gruntem) korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a więc ma Pan obowiązek wystawienia faktury dokumentującej całą transakcję (tj. całą wartość lokali wraz z częściami wspólnymi i gruntem), wyłącznie na żądanie nabywcy i tylko wtedy, gdy żądanie to zostanie wniesione w określonym w art. 106b ust. 3 ustawy terminie.

Tym samym Pana stanowisko w części dotyczącej sposobu udokumentowania na żądanie nabywcy fakturą VAT transakcji sprzedaży przedmiotowych lokali wyłącznie co do połowy wartości transakcji sprzedaży każdego z lokalu, tj. lokalu nr 1 i 2 uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana małżonki.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto wskazać należy, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług (pytanie nr 1). Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 2 we wniosku) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazuję również, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a w zw. z art. 42b ustawy o VAT.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).