Interpretacja indywidualna z dnia 4 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT1.4011.761.2023.1.DB

Skutki podatkowe otrzymywania od najemców środków na pokrycie kosztów eksploatacyjnych i czynszu dla wspólnoty mieszkaniowej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 listopada 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sposobu ustalenia przychodów z najmu prywatnego. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (najem prywatny) wynajmuje mieszkanie firmie (indywidualna działalność gospodarcza) i z tego tytułu osiąga przychody. Najemcy są zobowiązani do zapłaty comiesięcznego czynszu za wynajem lokalu oraz do zapłaty comiesięcznej zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokalu, w szczególności z tytułu: dostawy wody i odbioru ścieków, wywozu śmieci, dostawy energii cieplnej, opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz zarządcy. W umowie najmu zawarto następujące zapisy: „Strony zgodnie ustalają wysokość miesięcznego czynszu najmu za wynajem Lokalu (dalej „Czynsz Najmu”). Niezależnie od Czynszu Najmu Najemca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Wynajmującego comiesięcznej zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z Lokalu niezależnych od Wynajmującego, w szczególności z tytułu: dostawy wody i odbioru ścieków, wywozu śmieci, dostawy energii cieplnej oraz opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, administratora lub zarządcy (dalej „Czynsz Eksploatacyjny”). Najemca będzie pokrywać opłaty eksploatacyjne Lokalu stosownie do stawek określonych przez dostawców mediów oraz Wspólnotę Mieszkaniową (administratora lub zarządcę) i przekazywał kwotę opłat łącznie z opłatą za wynajem do Wynajmującego. Najemca będzie ponosił opłaty Czynszu Eksploatacyjnego oraz opłaty za energie elektryczną za pośrednictwem Wynajmującego”.

Bezpośrednio na konto bankowe Wynajmującego (tj. Wnioskodawczyni) Najemca będzie zatem wpłacał czynsz za najem, a także opłaty stałe i eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu. W ten sposób Wnioskodawczyni chce uniknąć wystąpienia zaległości wobec Wspólnoty Mieszkaniowej, dostawców mediów itp. Jednocześnie dokumenty kosztowe (faktury, kalkulacje opłat do Spółdzielni itp.) dotyczące tych opłat są wystawiane na nazwisko Wnioskodawczyni.

Pytanie

Czy otrzymywane od najemców pieniądze na pokrycie kosztów eksploatacyjnych i czynszu dla wspólnoty mieszkaniowej będą przychodem opodatkowanym zryczałtowanym podatkiem dochodowym, jeśli z umowy będzie wynikało, że Najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w ramach najmu prywatnego jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych).

Pieniądze przekazane na opłaty eksploatacyjne nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których jest mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie spowodują przysporzenia majątkowego po stronie Wynajmującej, która zgodnie z zawartą umową najmu będzie jedynie pośredniczyła w ich przekazywaniu finalnemu odbiorcy, a zatem nie będą one stanowić przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu prywatnego nie są wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu – wszelkie opłaty dodatkowe – jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu prywatnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Nie stanowią one również przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Mając na uwadze powyższe, jedynie określona w umowie najmu prywatnego kwota z tytułu wynajmu stanowi dla Pani przysporzenie majątkowe i tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast opłaty wnoszone przez najemcę z tytułu czynszu do wspólnoty mieszkaniowej i kosztów eksploatacyjnych, do ponoszenia których – jak wskazała Pani w złożonym wniosku – zobowiązany jest na podstawie zawartej umowy najmu, nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego. W zakresie tych opłat pełni Pani jedynie rolę pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami. Tym samym Pani przychód, od którego powinna Pani obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie otrzymana od najemcy kwota za wynajem lokalu mieszkalnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).