Interpretacja indywidualna z dnia 20 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.498.2023.4.IK

Nieuznanie przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo oraz zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zwolnienie z opodatkowania sprzedaży Nieruchomości i rezygnacji z tego zwolnienia oraz prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo oraz zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zwolnienia z opodatkowania sprzedaży Nieruchomości i rezygnacji z tego zwolnienia oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 września 2023 r. (data wpływu 25 września 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: R. sp. z o. o. Sprzedający, Zbywca

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Nabywca, Kupujący

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych z siedzibą w Polsce, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (będzie on posiadał ten status również na moment dokonania Planowanej Transakcji). Główną działalnością Wnioskodawcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10).

Nabywca również jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych z siedzibą w Polsce, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (będzie on posiadał ten status również na moment dokonania Planowanej Transakcji). Główną działalnością Nabywcy jest pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70.22) oraz realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10). Po nabyciu opisanych w niniejszym wniosku nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, obejmującą sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych, które zostaną wybudowane w ramach projektu deweloperskiego na nieruchomościach posiadanych obecnie przez Zbywcę zlokalizowanych w … (dalej: „Projekt …”).

Wnioskodawca i Nabywca funkcjonują w krajowej strukturze grupy podmiotów powiązanych prowadzących głównie działalność deweloperską (dalej: „Grupa”). Spółką dominującą w Grupie jest spółka R. S.A., która posiada 100 % udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy i 50% udziałów w kapitale zakładowym Nabywcy.

Zgodnie z modelem funkcjonowania Grupy, w jej ramach wydzielone zostały m.in.:

- Spółki celowe - dedykowane do poszczególnych projektów budowy obiektów mieszkalno- usługowych, które prowadzą we własnym imieniu konkretne inwestycje, przedsięwzięcia deweloperskie, przy wykorzystaniu usług nabywanych od innych podmiotów z Grupy, bądź podmiotów trzecich;

- Spółki serwisowe - spółki posiadające wykwalifikowane zasoby kadrowe, dedykowane do wspierania spółek celowych m.in. w realizacji projektów budowy obiektów mieszkalnych, zarządzania projektami deweloperskimi oraz obsługi procesu ich sprzedaży.

W powyższym modelu Wnioskodawca oraz Nabywca pełnią rolę spółek celowych, które nie posiadają własnych zasobów kadrowych i nabywają szereg usług od spółek serwisowych z Grupy, bądź podmiotów trzecich celem realizacji projektów budowy i sprzedaży obiektów mieszkalno-usługowych. Wszelkie czynności związane z realizacją działalności gospodarczej Wnioskodawcy oraz Nabywcy są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Obecnie Zbywca prowadzi trzy inwestycje na terenie … (w różnym stopniu zaawansowania prac i sprzedaży lokali): Projekt …. Ponadto w przeszłości Zbywca zrealizował w … dwa projekty deweloperskie: Projekt …. oraz Projekt …. Nabywca natomiast obecnie nie prowadzi inwestycji deweloperskich.

Grupa podjęła decyzję o przeprowadzeniu inwestycji budowy kolejnego projektu deweloperskiego na nieruchomościach posiadanych przez Zbywcę zlokalizowanych w …, w ramach przedsięwzięcia joint-venture. Projekt … będzie realizowany przez Nabywcę, w którym 50% udziałów w kapitale zakładowym posiada R., zaś drugie 50% udziałów posiada spółka prawa luksemburskiego …., z którą w dniu 28 kwietnia 2023 roku R. zawarł umowę joint venture dotyczącą realizacji wspólnego przedsięwzięcia polegającego na realizacji w Polsce projektów deweloperskich (m.in. w odniesieniu do Projektu …).

Realizacja Projektu … w ramach odrębnej spółki celowej umożliwi odcięcie ryzyk gospodarczych związanych z prowadzeniem przez Zbywcę innych projektów inwestycyjnych. Obecnym właścicielem nieruchomości, na których planowana jest ta inwestycja jest Zbywca, w związku z tym, w ramach planowanej reorganizacji, Wnioskodawca dokona sprzedaży poniższych dwóch nieruchomości (dalej łącznie: „Nieruchomości”) na rzecz Nabywcy:

1. Nieruchomość 1 tj. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr …, oznaczoną w rejestrze gruntów jako Bi - inne tereny zabudowane wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie budynków (tj. dwuczęściowego budynku stanowiącego stalową, niepodpiwniczoną, parterową halę, która składa się z części magazynowej i handlowej wraz z instalacjami: wodno - kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, wentylacji grawitacyjnej, odgromową, elektryczną i teletechniczną oraz dwóch parterowych niepodpiwniczonych budynków gospodarczych wraz z instalacjami: wodno - kanalizacyjną, wentylacji grawitacyjnej, odgromową oraz elektryczną), które zostały wykazane w kartotece budynków, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgą wieczystą …; oraz

2. Nieruchomość 2 tj. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr …. oznaczoną w rejestrze gruntów jako Bi - inne tereny zabudowane wraz z prawem własności posadowionego na tym gruncie niepodpiwniczonego, dwukondygnacyjnego budynku gospodarczego pełniącego obecnie funkcję stacji transformatorowej wraz z instalacjami: wodno - kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, wentylacji grawitacyjnej, odgromową oraz elektryczną, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, który został wykazany w kartotece budynków (tj. pozostałe budynki niemieszkalne o identyfikatorze …), dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgą wieczystą ...

Nieruchomość 1 (prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynków posadowionych na tym gruncie) oraz Nieruchomość 2 (prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynku posadowionego na tych gruncie) zostały zakupione przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12 maja 2021 r. (…) zawartej z podmiotem trzecim (niepowiązanym ze Zbywcą). Transakcja nabycia Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23% (a Wnioskodawca uzyskał zwrot podatku VAT naliczonego w związku z tą transakcją).

Obecnie Nieruchomości są wykorzystywane przez Zbywcę dla celów jego działalności gospodarczej, tj. uzyskuje on przychody z Nieruchomości na podstawie zawartych umów najmu. Nabywca, po dokonaniu wszelkich niezbędnych czynności prawnych, technicznych oraz administracyjnych, zamierza wyburzyć znajdujące się na Nieruchomościach budynki i przystąpi do realizacji Projektu …. Do tego czasu Nabywca będzie uzyskiwał przychody na podstawie umów najmu zawartych dotychczas przez Zbywcę.

Po nabyciu Nieruchomości w 2021 r. Zbywca ponosił wydatki na ulepszenia budynków zlokalizowanych na Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b Ustawy o VAT, ale nie przekroczyły lub nie były równe pojedynczo lub łącznie 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

Na Nieruchomościach planowana jest realizacja Projektu …, tj. projektu deweloperskiego, który obecnie jest we wstępnej fazie przygotowawczej. W ramach przyjętego nadzoru korporacyjnego w Grupie, z uwagi na wstępny etap inwestycji Projekt … nie został do tej pory wydzielony formalne ani organizacyjne w ramach struktur Zbywcy. Od strony praktycznej dla Nieruchomości nie jest prowadzony odrębny plan kont, nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów do tej inwestycji, w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu dla Projektu … (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością). Niemniej, przygotowanie danych w takiej formie wymagałoby podjęcia dodatkowych działań po stronie Zbywcy (np. dostosowanie systemu księgowego lub przygotowanie odrębnych wyliczeń i kalkulacji). Tym samym, dla Projektu … nie jest tworzony osobny bilans ani rachunek wyników, choć można wyodrębnić zobowiązania finansowe związane bezpośrednio z Projektem ... Zobowiązania te dotyczą bowiem pożyczki udzielonej Zbywcy przez R. celem sfinansowania nabycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 (na której będzie realizowany projekt …). Istnieje także dokumentacja księgowa tj. zapisy na kontach dotyczących zakupu gruntu i poniesionych nakładów na kontach związanych z Projektem …, które jednak nie są przypisane wyłącznie do Projektu … (na tych samych kontach księgowane są koszty związane z innym projektem inwestycyjnym realizowanym przez Zbywcę). Uzyskano dokumentację geodezyjną oraz projektową na potrzeby Projektu …, w tym projekt budowlany. Dokonane zostały również uzgodnienia z urzędami, instytucjami i przedsiębiorstwami wykonującymi lub administrującymi infrastrukturą, w tym decyzje lokalizacyjne, warunki przyłączeniowe z MPWiK, dostawcą energetycznym, telekomunikacyjnym, uzgodnienia z Wydziałami Ochrony Środowiska, Infrastruktury, Inżynierem Ruchu. Jednak umowy obejmujące te kwestie (w tym dotyczące przyłączenia mediów) nie zostały jeszcze zawarte. Ich podpisanie jest planowane na czas po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Jedynym wyjątkiem jest umowa z dostawcą energii elektrycznej - ..., która została już zawarta i obowiązuje.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę został złożony przez Sprzedawcę. W przypadku wydania pozwolenia na budowę do czasu Planowanej Transakcji, Nabywca zamierza złożyć wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. W przypadku braku wydania pozwolenia na budowę do czasu Planowanej Transakcji, Kupujący może złożyć we własnym zakresie wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.

Jednocześnie, umowy funkcjonalnie związane z Projektem …, np. na dostawy mediów, poza ww. umową z dostawcą energii elektrycznej, ochronę terenu, etc. nie zostały jeszcze zawarte. Poza umową o wykonanie prac projektowych dla Projektu ..., dotychczas nie zawarto innych umów o współpracę z podmiotami bezpośrednio pracującymi przy Projekcie … (np. inżynierowie w postaci kierownika budowy i inspektora nadzoru). Nie zakontraktowano także generalnego wykonawcy odpowiedzialnego za prowadzenie prac budowlanych. Co za tym idzie, nie istnieją również składniki majątkowe związane z Projektem … (np. komputery, telefony komórkowe, samochody, etc.) przypisane do osób wykonujących zadania wyłącznie na potrzeby Projektu ...

Dodatkowo, jedyne nakłady, jakie były dotychczas ponoszone w związku z Projektem … to nakłady na usługi projektowe, geologiczne, prawne oraz naliczone odsetki od pożyczki (i nie będą one przedmiotem transakcji zbycia Nieruchomości). Dostępne są wstępne budżety i kosztorysy na infrastrukturę i pierwsze etapy budowy, jednak nie zostały one jeszcze zaakceptowane przez Zbywcę (zakłada się, że Nabywca będzie musiał przeprowadzić ponowną analizę kosztów projektu … m.in. z uwagi na współfinansowanie tego projektu przez ... w ramach przedsięwzięcia joint venture). Koszty ogólne i administracyjne ponoszone na rzecz Spółek serwisowych z Grupy (dotyczące spółki R.) nie są na ten moment przydzielane do Projektu … z uwagi na jego wstępną fazę.

Na chwilę obecną, w związku z Projektem …, podpisane są dwie umowy deweloperskie i jedna rezerwacyjna, a także założony został rachunek powierniczy. Na rachunkach znajdują się wpłaty w kwocie 81 tys. zł., w tym 71 tys. zł na rachunku powierniczym (kwota wynikająca z podpisanych umów deweloperskich), a 10 tys. zł na rachunku bieżącym (kwota wynikająca z podpisanej umowy rezerwacyjnej). Do dnia Planowanej Transakcji nie będą zawierane nowe umowy deweloperskie i rezerwacyjne.

Dodatkowo na powyższych Nieruchomościach znajdują się budynki, które objęte są obowiązującymi umowami najmu. W chwili obecnej podpisanych jest również szereg umów związanych z wynajmowanymi obiektami m.in.: na dostawę mediów (ciepła, energii elektrycznej, wody, odbioru ścieków) oraz innych, związanych z obsługą Nieruchomości (na zarządzanie i w zakresie obsługi technicznej Nieruchomości - tzw. facility management, wywóz kontenerów ze śmieciami, konserwację urządzeń dźwigowych, obsługę systemu parkowania, telefon (w tym telefon na potrzeby przeciwpożarowe), ochronę, wywóz nieczystości, Internet, monitoring sytemu przeciwpożarowego etc.).

Na tle wyżej opisanego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), planowanym działaniem jest przeprowadzenie reorganizacji działalności Grupy w zakresie Projektu … poprzez przeniesienie Nieruchomości do Nabywcy. W tym celu w dniu [31 maja] 2023 roku Zbywca oraz Nabywca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której Zbywca zobowiązał się przenieść na Nabywcę:

- Nieruchomości tj. prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności;

- prawa i obowiązki Zbywcy z umowy najmu zawartej przez Zbywcę jako najemcę;

- prawa i obowiązki Zbywcy z umów rachunku powierniczego;

- prawa i obowiązki Zbywcy z umów deweloperskich;

- prawa i obowiązki Zbywcy z umowy o prace projektowe lub autorskie prawa majątkowe nabyte przez Zbywcę na podstawie takiej umowy oraz prawa z tytułu rękojmi udzielonej przez architekta.

(dalej: „Planowana Transakcja”).

W wyniku Planowanej Transakcji nastąpi również wstąpienie Nabywcy w miejsce Zbywcy w stosunki najmu dotyczące budynków znajdujących się na Nieruchomości z mocy prawa na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2019 r. poz. 1145; dalej: „Kodeks cywilny”). Jednak poza zakresem Planowanej Transakcji pozostaną wierzytelności Zbywcy, w tym dotyczące zawartych umów najmu.

Jak zostało wskazane, Zbywca nie zatrudnia i na dzień Planowanej Transakcji nie będzie zatrudniał żadnych pracowników. Tym samym, Wnioskodawcy nie przewidują przejęcia przez Nabywcę jakichkolwiek pracowników Zbywcy, w tym w szczególności pracowników odpowiedzialnych za zarządzanie Nieruchomością. Tym samym w ramach Planowanej Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy zgodnie z art. 231 Ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1040).

W Umowie Przedwstępnej Nabywca zobowiązał się do zapłaty na rzecz Zbywcy zaliczki na poczet ceny sprzedaży w wysokości 100% ceny netto powiększonej o podatek VAT. Płatność zaliczki (wraz z kwotą należnego podatku VAT) została udokumentowana fakturą VAT. Transakcja ta została wykazana jako opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23% (Zbywca naliczył należny podatek VAT). Strony Planowanej Transakcji nie będą wystawiać odrębnej faktury VAT dokumentującej finalne rozliczenie po przeprowadzeniu Planowanej Transakcji (skoro płatność należnej ceny została uregulowana wraz z płatnością 100% zaliczki). Jednocześnie, w akcie notarialnym Nabywca i Zbywca złożyli wspólne oświadczenie dotyczące rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, płatność zaliczki (wraz z kwotą należnego VAT) została sfinansowana ze środków pochodzących z pożyczek udzielonych Nabywcy przez swoich udziałowców. W celu uproszczenia rozliczeń pomiędzy stronami Planowanej Transakcji i R. kwota 50% zaliczki została rozliczona w formie przekazu i potrącenia, na skutek których wierzytelność Nabywcy o zapłatę pożyczki udzielonej przez R. została przekazana bezpośrednio na rzecz Zbywcy, a następnie R. dokonał potrącenie takiej kwoty z pożyczką udzieloną wcześniej przez R. na rzecz Zbywcy.

Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje w szczególności:

- prawa i obowiązki wynikające z umowy w zakresie obsługi technicznej Nieruchomości (facility management), która zostanie rozwiązana w dniu Transakcji;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy operacyjnej w zakresie obsługi parkingu znajdującego się na Nieruchomościach;

- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ochrony Nieruchomości, ochrony przeciwpożarowej, telefonu, Internetu itp. (z wyjątkiem sytuacji, gdy takie umowy nie będą mogły być rozwiązane, jak opisano poniżej);

- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie obsługi technicznej Nieruchomości (wywóz kontenerów ze śmieciami, konserwacja urządzeń dźwigowych itp.);

- oznaczenie indywidualizujące Zbywcę (czyli "firma" Zbywcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Zbywcy (z wyjątkiem założonych dla Projektu … rachunków powierniczych oraz rachunku bieżącego, na których znajdują się wpłaty w kwocie ok. 81 tys. zł., które stanowią element przedmiotu transakcji);

- środki pieniężne, w tym zgromadzone na rachunkach bankowych Zbywcy (z wyjątkiem założonych dla Inwestycji ... rachunków powierniczych oraz rachunku bieżącego, na których znajdują się wpłaty w kwocie ok. 81 tys. zł., które stanowią element Przedmiotu Transakcji);

- księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;

- zobowiązania z tytułu finansowania zaciągniętego przez Zbywcę w celu nabycia Nieruchomości i zapewnienia jej bieżącego funkcjonowania;

- prawa własności do niektórych ruchomości stanowiących obecnie wyposażenie Nieruchomości;

- wierzytelności, w szczególności wierzytelności wynikające z umów najmu należne Zbywcy do dnia Planowanej Transakcji;

- wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi,

- tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Po dokonaniu Planowanej Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Planowanej Transakcji Nabywca nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Wnioskodawcę w tym właśnie celu. W efekcie, Nabywca zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W szczególności, należy podkreślić, iż obowiązująca umowa o zarządzanie Nieruchomością (facility management) zostanie rozwiązana w momencie zawarcia Planowanej Transakcji. Po jej rozwiązaniu, Nabywca będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie w ramach współpracy z podmiotem trzecim (tym samym lub innym niż podmiot obecnie zarządzający Nieruchomością) na podstawie odrębnie zawartej umowy.

Jak wskazano powyżej, w ramach Planowanej Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione niektóre umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (np. na zarządzanie w zakresie obsługi technicznej Nieruchomości, wywóz kontenerów ze śmieciami, konserwację urządzeń dźwigowych, obsługę systemu parkowania, telefon, ochronę, telefon na potrzeby przeciwpożarowe, Internet, monitoring sytemu przeciwpożarowego itp.). Dotychczasowe umowy w tym zakresie zostaną rozwiązane lub wypowiedziane w dniu zawarcia Planowanej Transakcji lub po tej dacie, o ile będzie to możliwe i zasadne. Po rozwiązaniu omawianych umów Nabywca zbierze oferty na dostawę usług koniecznych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości i wybierze dostawców do ich realizacji. Nie jest wykluczone, że Nabywca zawrze umowy z dotychczasowymi dostawcami, jeżeli ich oferta okaże się najkorzystniejsza.

W tym zakresie Zainteresowani pragną wskazać, że aktualnie obowiązujące umowy dotyczące Nieruchomości można podzielić na trzy kategorie mając na uwadze ich status po dniu dokonania Planowanej Transakcji:

1) znaczna część umów, która zostanie rozwiązana lub wypowiedziana przez Zbywcę, a Kupujący (wedle potrzeb) zawrze odpowiednie odrębne umowy we własnym zakresie;

2) część umów, która zostanie rozwiązana lub wypowiedziana przez Zbywcy, ale z uwagi na uwarunkowania biznesowe i rynkowe (warunki umów lub brak możliwości ich zawarcia z innym podmiotem z uwagi na zmonopolizowany rynek niektórych mediów) zostaną przez Nabywcę zawarte z tym samym podmiotem, który świadczył je do tej pory, z warunkami i zakresem dostosowanymi do potrzeb Nabywcy;

3) niewielka część umów (obecnie Nabywca zakłada, że będą to: (i) umowa dotycząca dostarczania ciepła, (ii) umowa dotycząca sprzedaży energii elektrycznej oraz zapewnienia świadczenia usług dystrybucji i (iii) umowa dotycząca dostarczania wody i odprowadzania ścieków), która zostanie przeniesiona na Nabywcę z uwagi na konieczność zapewnienia dostaw mediów do wynajmowanych nieruchomości.

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z usług świadczonych w ramach niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę, a które docelowo zostaną rozwiązane (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę). W tej sytuacji Zainteresowani przyjmą między sobą sposób rozliczenia takich kosztów.

Jeśli chodzi o finansowanie Projektu …, dotychczasowe zobowiązania Zbywcy z tytułu udzielonej pożyczki (na sfinansowanie zakupu Nieruchomości) nie zostaną przeniesione na Nabywcę. Nabywca otrzyma środki finansowe od swoich udziałowców.

Przeniesienie wymienionych wyżej elementów nie umożliwi Nabywcy kontynuowania prowadzenia Projektu … po dokonaniu planowanej reorganizacji. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie bowiem musiał uzyskać finansowanie, a także podpisać szereg umów, aby być w stanie zrealizować Projekt ... Dotyczy to przede wszystkim finansowania Projektu …, ale także zawarcia umowy o generalne wykonawstwo, umów funkcjonalnie związanych z Projektem … (np. na dostawy mediów, ochronę terenu etc.), a także umów o współpracę z podmiotami bezpośrednio pracującymi przy Projekcie (np. inżynierowie w postaci kierownika budowy i inspektora nadzoru budowlanego). Dodatkowo Nabywca będzie musiał nabyć składniki majątkowe potrzebne do realizacji Projektu (np. komputery, telefony komórkowe etc.), jako składniki majątkowe przypisane do osób wykonujących zadania na potrzeby Projektu. Jeśli chodzi o kwestie formalne i organizacyjne, Nabywca będzie musiał przygotować budżety i kosztorysy na infrastrukturę i pierwsze etapy budowy. Dodatkowo Nabywca będzie zobowiązany do złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę i uzyskania takiego pozwolenia (ewentualnie do złożenia wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę, jeśli zostanie ono wydane do czasu Planowanej Transakcji) a także innych decyzji potrzebnych do realizacji Projektu ... Nabywca będzie musiał ponieść także koszty ogólne i administracyjne związane z prowadzeniem Projektu … w ramach Grupy, a co za tym idzie dokonać stosownych ustaleń ze Spółkami serwisowymi z Grupy zajmującymi się zapewnianiem usług ogólno-administracyjnych.

Niezależnie od Planowanej Transakcji, Nabywca zawarł już z odpowiednimi spółkami serwisowymi z Grupy następujące umowy; (i) umowę o zarządzenie przedsięwzięciem inwestycyjnym (development management agreement): (ii) umowę związaną z promocją i sprzedażą lokali budowanych w ramach Projektu …; (iii) umowę licencyjną dotycząca korzystania ze znaku towarowego; (iv) umowę związaną z obsługą administracyjną i korzystaniem z adresu; oraz (v) umowę o świadczenie usług księgowych.

Zainteresowani pragną podkreślić, że planowaną datą zawarcia umowy przyrzeczonej w wykonaniu Umowy Przedwstępnej jest rok 2023.

Po nabyciu przez Nabywcę, Nieruchomości będą wykorzystywane przez niego do czynności podlegających opodatkowaniu VAT, które będą polegały na sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych wybudowanych w ramach inwestycji Projekt ... Jednocześnie, Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe, ani nie zamierza prowadzić w oparciu o Nieruchomości innej działalności gospodarczej zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT.

W związku z realizacją wyżej opisanej strategii Grupy, w ramach Planowanej Transakcji Zbywca zamierza w umowie przyrzeczonej, która zostanie zawarta w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy Nieruchomości oraz pozostałych wskazanych wyżej składników majątkowych (dalej: „Zdarzenie Przyszłe”), a w konsekwencji obie strony transakcji pragną potwierdzić sposób rozliczenia tej transakcji dla potrzeb VAT i PCC.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1. Zbywcy (R.) przy nabyciu Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

2. Drobne nakłady były dokonywane zarówno wobec budynków na Nieruchomości 1, jak również Nieruchomości 2. Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego VAT z tytułu tych wydatków. Jednocześnie jak to zostało wskazane we treści wniosku, wartość tych nakładów była niższa niż 30% wartości początkowej budynków znajdujących się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

3. Według najlepszej wiedzy Zainteresowanych pierwsze zajęcie (używanie) budynków miało miejsce w latach 90 XX wieku.

4. Według oceny Zainteresowanych instalacje wodno-kanalizacyjne, centralnego ogrzewania, wentylacji grawitacyjnej, odgromowe, elektryczne oraz instalacja teletechniczna znajdujące się na działkach stanowią części składowe budynków.

5. Ww. instalacje stanowią własność Zbywcy.

6. Ww. instalacje nie należą do przedsiębiorstw przesyłowych. Stanowią one bowiem przyłącza służące Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. A tym samym będą one przedmiotem umowy sprzedaży w ramach Transakcji.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy w świetle opisanego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) Planowana Transakcja będzie stanowić sprzedaż pojedynczych składników majątkowych, które nie będą stanowiły przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?

2. Czy w przypadku złożenia przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia w rozumieniu art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT, dotyczącego rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zapłata zaliczki na poczet ceny sprzedaży w wysokości 100% ceny netto powiększonej o podatek VAT stanowi czynność opodatkowaną VAT nie będącą czynnością zwolnioną z VAT oraz będzie podlegała udokumentowaniu fakturą VAT?

3. W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań 1 -2, czy, Kupującemu, na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 2, ust. 10, ust. 10b, ust. 10c oraz ust. 11 Ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury zaliczkowej, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 Ustawy o VAT?

Stanowisko

1. W świetle opisanego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) Planowana Transakcja będzie stanowić sprzedaż pojedynczych składników majątkowych, które nie będą stanowiły przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

2. W przypadku złożenia przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia w rozumieniu art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT, dotyczącego rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zapłata zaliczki na poczet ceny sprzedaży w wysokości 100% ceny netto powiększonej o podatek VAT stanowi czynność opodatkowaną VAT nie będącą czynnością zwolnioną z VAT oraz będzie podlegała udokumentowaniu fakturą VAT.

3. Kupującemu, na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 2, ust. ust. 10, ust. 10b, ust. 10c oraz ust. 11 Ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury zaliczkowej, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub całego przedsiębiorstwa nie podlega opodatkowaniu VAT.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia "przedsiębiorstwa" dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowalne, iż dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

- koncesje, licencje i zezwolenia;

- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

- tajemnice przedsiębiorstwa;

- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Należy zaznaczyć, że za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można uznać przeniesienia samej Nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji. Przedmiotem transakcji zbycia przedsiębiorstwa wyłączonej z opodatkowania VAT powinien być połączony funkcjonalnie zespół składników majątkowych, a nie tylko konkretnie wskazane składniki wchodzące w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która posiada zdolność do realizowania określonych celów i zadań gospodarczych.

Takie rozumienie pojęcia przedsiębiorstwa potwierdza art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, co do zasady, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa. W kontekście przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego należy natomiast wskazać, iż poza zakresem Planowanej Transakcji pozostanie szereg składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa, bez których niemożliwa byłaby kontynuacja działalności gospodarczej prowadzonej uprzednio przez to przedsiębiorstwo, do których należą m.in.

- prawa i obowiązki wynikające z umów zapewniających prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości;

- prawa i obowiązki wynikające ze złożenia wniosku o pozwolenie na budowę (chyba, że pozwolenie na budowę zostanie wydane do czasu Planowanej Transakcji)

- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, ochrony przeciwpożarowej itp. (z wyjątkiem sytuacji, gdy takie umowy nie będą mogły być rozwiązane);

- oznaczenie indywidualizujące Sprzedawcę (czyli "firma" Sprzedawcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

- prawa i obowiązku z umów rachunków bankowych Sprzedawcy (z wyjątkiem założonych dla Projektu … rachunków powierniczych oraz rachunku bieżącego, na których znajdują się wpłaty w kwocie ok. 81 tys. zł.)

- składniki majątkowe potrzebne do realizacji Projektu … (np. komputery, telefony komórkowe etc.)

- środki pieniężne, w tym zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedawcy (za wyjątkiem środków znajdujących się na rachunku powierniczym i bieżącym (w sumie ok. 81 tys. zł), które stanowią element Przedmiotu Transakcji);

- księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedawcę działalności gospodarczej;

- zobowiązania z tytułu finansowania zaciągniętego przez Sprzedawcę w celu nabycia Nieruchomości i zapewnienia im bieżącego funkcjonowania.

Na Kupującego przeniesione zostaną jedynie niektóre składniki, których charakter wskazuje na ścisłe powiązanie z Nieruchomościami a nie z przedsiębiorstwem Zbywcy (lub jego zorganizowaną częścią), w tym m.in. prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków, dokumentację geologiczną i projektową, dokumentację księgową, pozwolenie na budowę (o ile zostanie wydane do czasu Planowanej Transakcji - po uprzednim złożeniu wniosku przez Nabywcę), uzgodnienia z urzędami, instytucjami i przedsiębiorstwami wykonującymi lub administrującymi infrastrukturą, umowy deweloperskie oraz rezerwacyjne wraz z rachunkami powierniczymi i zgromadzonymi wpłatami. Ponadto, na Kupującego przejdą z mocy prawa umowy najmu podpisane z najemcami powierzchni budynków. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, automatyzm przeniesienia umów najmu wynika z art. 678 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Mając na uwadze, że przeniesienie praw z umów następuje z mocy prawa, transfer tego rodzaju praw jest nieunikniony w związku ze sprzedażą budynku, w odniesieniu do którego zawarte są umowy najmu i nie wpływa na uznanie transakcji sprzedaży budynku za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się z kolei organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zgodnie z przywołanym przepisem, należy wywieść, że o zorganizowanej części przedsiębiorstwa można mówić jedynie w sytuacji, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

a) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

b) zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie organizacyjne),

c) zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie finansowe),

d) zespół ten jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne),

e) zespół ten mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątku stanowiące Przedmiot Transakcji nie posiadają wskazanych cech zorganizowanej części przedsiębiorstwa z uwagi na wskazane poniżej czynniki.

Ad a).

Podstawowym wymogiem aby uznać, że zbywane aktywa i pasywa stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, jest potwierdzenie, że elementy te tworzą jeden zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania). Oznacza to, że przedmiotowe składniki powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie jedynie o zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby za pomocą zbywanego zespołu elementów można było kontynuować określoną działalność gospodarczą bez konieczności wykorzystania innych składników spoza tego zbioru. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny (m.in. w wyrokach z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15 oraz z dnia 01 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 999/15): „Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy.”

W orzecznictwie sądów administracyjnych i interpretacjach organów podatkowych podkreśla się ponadto, że warunek przeniesienia składników niematerialnych, w tym zobowiązań, uważa się za spełniony, gdy przedmiotem zbycia są wszystkie umowy, wierzytelności i zobowiązania, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez zbywaną część przedsiębiorstwa. Analizowana Transakcja będzie natomiast dotyczyć wyłącznie przeniesienia Nieruchomości oraz enumeratywnie wymienionych praw i obowiązków ściśle związanych z Nieruchomością. Jak zostało wskazane, w zakres Przedmiotu Transakcji nie będzie wchodziło szereg materialnych i niematerialnych składników majątkowych (m.in. prawa własności do ruchomości, czy też prawa i obowiązki wynikające z szeregu umów dotyczących Nieruchomości) ani jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego.

Kolejnymi warunkami do uznania, że zespół aktywów i pasywów tworzy zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Ad b).

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych przedstawianym w interpretacjach podatkowych (m.in. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 października 2019, sygn. 0111-KDIB3- 2.4012.682.2019.1.SR; z dnia 21 marca 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.16.2019.1.MAZ, czy też z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.746.2018.2.MK): „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako: dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa”.

Organizacyjne wyodrębnienie w istniejącym przedsiębiorstwie oznacza wydzielenie w strukturze przedsiębiorstwa jako odrębny dział, wydział lub oddział. Jednocześnie, na podstawie powołanego fragmentu z interpretacji indywidualnych, wyodrębnienie organizacyjne wynikać musi z umowy spółki, regulaminu organizacyjnego lub innego wewnętrznego aktu o podobnym charakterze.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego (stanu faktycznego), Nieruchomości, czy też poszczególne budynki wchodzące w ich skład, nie stanowią osobnej jednostki organizacyjnej. W szczególności, Nieruchomości nie są wyodrębnione w strukturze wewnętrznej Sprzedawcy jako odrębny dział czy wydział. Na wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości nie wskazują także żadne dokumenty wewnętrzne Sprzedawcy.

Ad c).

We wskazanych interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej opisano szerzej także warunek finansowego wyodrębnienia w istniejącym przedsiębiorstwie: „Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową”. Zgodnie z powyższym, wyodrębnienie finansowe ma miejsce, gdy możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w przedsiębiorstwie Sprzedawcy prowadzona jest jedna ewidencja księgowa, w ramach której nie wyodrębniono Nieruchomości jako osobnej jednostki, dla której sporządzany byłby choćby wewnętrzny bilans lub inne elementy sprawozdania finansowego. Teoretycznie na podstawie wskazanej ewidencji prowadzonej przez Sprzedawcę byłoby możliwe przyporządkowanie należności i zobowiązań związanych z Nieruchomościami. Jednakże, z uwagi na nieprowadzenie stałej, wyodrębnionej ewidencji księgowej dla Nieruchomości, dokonanie takiego przyporządkowania wymagałoby dokonania dodatkowych czynności księgowych przez Zbywcę. Co więcej, w ten sposób Zbywca mógłby co najwyżej stworzyć uproszczony rachunek zysków i strat dla Nieruchomości, który poziomem swojej dokładności oraz zaawansowania znacznie odbiegałby od statutowego rachunku zysku i strat sporządzanego przez Sprzedawcę. W konsekwencji, nie jest możliwe stwierdzenie, że Nieruchomości posiadają samodzielność finansową.

Ad d).

W odniesieniu natomiast do warunku wyodrębnienia funkcjonalnego, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w powoływanych interpretacjach podatkowych wskazał, że: „Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.”

Na podstawie powyższego, powszechnie podkreśla się zatem, że zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo, zdolne do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych, do realizacji których służy w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. W tym zakresie należy wskazać, że Nieruchomości oraz przenoszone wraz z nimi niektóre prawa i obowiązki nie będą stanowiły wystarczających elementów umożliwiających Kupującemu samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, prowadzonej uprzednio przez Zbywcę. Po pierwsze, Zbywca planuje prowadzić na Nieruchomości inną działalność (sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych wybudowanych w ramach Projektu …). Po drugie, po dokonaniu Transakcji, Nabywca, będzie musiał najpierw dokonać szeregu czynności, zarówno faktycznych jak i prawnych, na podstawie których możliwe stanie się dopiero samodzielnie prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie realizacji Projektu ... W szczególności, konieczne będzie zawarcie szeregu umów, w tym umowy generalnego wykonawstwa, które umożliwią realizacje inwestycji Projekt ... Oznacza to, że samo przeniesienie składników majątkowych będących przedmiotem Planowanej Transakcji nie umożliwi kontynuowania działalności w zakresie budowy lokali mieszkalnych i usługowych. Zatem, te składniki majątkowe nie posiadają wystarczającego stopnia wyodrębnienia funkcjonalnego, aby móc stwierdzić, że po samym ich przeniesieniu Nabywca będzie mógł prowadzić działalność gospodarczą.

Ad e).

Kupujący nie będzie w stanie realizować zadań gospodarczych jedynie w oparciu o składniki majątku mające być przedmiotem Transakcji. Należy więc stwierdzić, że Nieruchomości nie mogłyby być na obecnym etapie samodzielnym przedsiębiorstwem realizującym zadania gospodarcze. Nie istnieje przede wszystkim faktyczna możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa Sprzedającego przez Kupującego bez podejmowania przez Kupującego dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów związanych z obsługą wynajmowanych Nieruchomości, czy też umów związanych z Projektem … np. o generalne wykonawstwo, umów z kierownikiem budowy oraz architektami, umów ze spółkami serwisowymi z Grupy dotyczących obsługi technicznej Nieruchomości, czy też wystąpienie o pozwolenie na budowę lub przeniesienie pozwolenia na budowę na Nabywcę) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przedmiot Transakcji.

Co jest istotne, przy analizie przesłanek decydujących o tym, czy zespół danych składników należy definiować jako przedsiębiorstwo albo ZCP, należy wziąć pod uwagę, że przepisy z art. 2 pkt 27e i art. 6 ust. 1 ustawy o VAT stanowią implementację art. 19 dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L2006.347.1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”). Zgodnie ze wskazaną regulacją, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu. W orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej dotyczących interpretacji art. 19 Dyrektywy, np. w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie C-497/10 oraz w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 wskazano, że przekazanie odpłatnie, nieodpłatnie lub jako wkładu do spółki całości lub części aktywów użyte w przedmiotowym przepisie, jest terminem autonomicznym prawa Unii Europejskiej, który należy interpretować jednolicie na całym jej obszarze. W związku z tym stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome jak i nieruchome należy rozpatrywać z punku widzenia charakteru prowadzonej działalności. Reasumując, aby móc uznać, że przedmiotem zbycia jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, zespół składników musi stanowić całość, nie zaś zbiór pewnych elementów, oraz być spójny pod względem organizacyjnym, funkcjonalnym i finansowym. Oznacza to, że najistotniejsze dla analizowanego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

W objaśnieniach Ministerstwa Finansów („Objaśnienia podatkowe z dnia 11 grudnia 2018 r., Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” - dalej: „Objaśnienia”) dotyczących dostaw nieruchomości komercyjnych (np. budynków handlowo- usługowych będących w całości przedmiotem najmu - analogicznych do budynków) Minister Finansów skoncentrował się na wykładni funkcjonalnej definicji przedsiębiorstwa zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego wskazując przy tym, że przedsiębiorstwem w rozumieniu Ustawy o VAT jest zorganizowany zespół składników majątkowych, w oparciu o który prowadzona jest działalność opodatkowana, i w ramach którego (i) istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz (ii) istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. W tym zakresie, jako standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, wskazano elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom. Wnioskodawcy pragną wskazać, iż zasadniczo jedynie te elementy będą przedmiotem Transakcji.

W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT (pozostającą poza zakresem zastosowania Ustawy o VAT). Takie wyjątkowe okoliczności zachodzą - w świetle Objaśnień - wówczas, gdy po pierwsze, istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz, po drugie, istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przy czym Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (opisanych powyżej a będących zasadniczo przedmiotem Transakcji) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

I. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

II. umowy o zarządzanie nieruchomością;

III. umowy zarządzania aktywami;

IV. należności o charakterze pieniężnym związanych z przenoszonym majątkiem.

Dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

W świetle powyższego, Wnioskodawcy wskazują, że w przypadku Transakcji, oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT nie dojdzie do przeniesienia innych elementów, w tym w szczególności tych wyszczególnionych w Objaśnieniach jako wymagane do uznania przenoszonej nieruchomości za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część:

Ad I.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego (stanu faktycznego), w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia zobowiązań finansowych Zbywcy, zaciągniętych w celu sfinansowania inwestycji w postaci zakupu Nieruchomości oraz zapewnienia im bieżącego funkcjonowania. W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawców nie można uznać, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości.

Ad II.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego (stanu faktycznego), Sprzedający nie jest stroną umów o zarządzanie Nieruchomością (property management). W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawców nie można uznać, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością.

Ad III.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie jest stroną umów o zarządzanie aktywami (asset management). W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawców, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków z umów o zarządzanie aktywami.

Ad IV.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji nie dojdzie także do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego oraz środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych (za wyjątkiem środków znajdujących się na rachunku powierniczym i bieżącym (w sumie ok. 81 tys. zł), które stanowią element Przedmiotu Transakcji). W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawców nie można uznać, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia należności o charakterze pieniężnym związanych z przenoszonym majątkiem, które wpływałyby na sposób opodatkowania VAT.

Wnioskodawcy wskazują również, że niezależnie od braku przeniesienia najistotniejszych elementów opisanych powyżej zgodnie z Objaśnieniami, Przedmiot Transakcji nie będzie obejmował także części innych składników majątkowych niezbędnych do kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. W związku z tym nie można uznać, że po stronie Nabywcy będzie istniała faktyczna możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa Zbywcy w oparciu wyłącznie o składniki będące przedmiotem Planowanej Transakcji.

Do tej pory Sprzedawca prowadził głównie działalność w zakresie wynajmu powierzchni budynków, natomiast Nabywca planuje prowadzić na nieruchomości działalność w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych wybudowanych w ramach projektu .... Nie jest możliwa realizacja działalności gospodarczej w tym zakresie bez zapewnienia Nieruchomości podstawowych usług (np. usługi generalnego wykonawcy, architekta, inspektorów budowlanych). Nie jest również możliwe kontynuowanie działalności w zakresie wynajmu powierzchni budynków bez podjęcia odpowiednich czynności prawnych (np. podpisanie własnych umów w zakresie zarządzania Nieruchomościami i ich obsługi). Nie sposób więc uznać, że Kupujący będzie w stanie kontynuować działalność gospodarczą przedsiębiorstwa czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nabywca we własnym zakresie, w pełni samodzielnie, od początku będzie bowiem na nowo organizować prowadzenie działalności gospodarczej z wykorzystaniem nabytego składnika majątku w postaci Nieruchomości.

Nabywca będzie zmuszony podejmować we własnym zakresie szereg działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na realizacji Projektu .... W szczególności będzie on zmuszony uzyskać finansowanie, a także podpisać dodatkowe umowy. Dotyczy to przede wszystkim: umów zapewniających prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości, umowy o generalne wykonawstwo, umów związanych z infrastrukturą, umów funkcjonalnie związanych z projektem ... np. ochronę terenu, umów o współpracę z osobami / firmami bezpośrednio pracującymi przy Projekcie (np. inżynierowie w postaci kierownika budowy i inspektora nadzoru, architekci), umowy na ubezpieczenie Nieruchomości.

Dodatkowo Nabywca będzie musiał nabyć składniki majątkowe potrzebne do realizacji Projektu (np. komputery, telefony komórkowe etc.), jako składniki majątkowe przypisane do osób wykonujących zadania na potrzeby Projektu.

Jeśli chodzi o kwestie formalne i organizacyjne, Nabywca będzie musiał opracować budżety i kosztorysy na infrastrukturę i pierwsze etapy budowy. Dodatkowo, w przypadku braku wydania pozwolenia na budowę do czasu Planowanej Transakcji, Nabywca będzie zobowiązany do złożenia wniosku w tym zakresie w celu realizacji Projektu. W przypadku wydania pozwolenia na budowę do czasu Planowanej Transakcji będzie on zobowiązany do złożenia wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę

Nabywca będzie musiał ponieść także koszty ogólne i administracyjne związane z prowadzeniem Projektu w ramach Grupy, a co za tym idzie dokonać stosownych ustaleń ze Spółkami serwisowymi z grupy zajmującymi się zapewnianiem usług ogólno - administracyjnych.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia szeregu innych elementów niezbędnych do gospodarczego wykorzystania Nieruchomości, m.in. oznaczeń indywidualizujących Sprzedającego czy rachunku bankowego. Zatem Nabywca chcąc prowadzić działalność operacyjną z wykorzystaniem Nieruchomości, musiałby we własnym zakresie ubezpieczyć Nieruchomości, czy też zapewnić zewnętrzną obsługę i finansowanie funkcjonowania Nieruchomości.

Oznacza to, że nabycie samej Nieruchomości (wraz z przejętymi prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu) nie umożliwia prowadzenia działalności bez podejmowania pewnych dodatkowych działań faktycznych lub prawnych przez Kupującego. Mając na uwadze, że Kupujący jest spółką obecnie nieprowadzącą żadnych projektów, to dla prowadzenia działalności gospodarczej będzie musiał zostać wyposażony w dodatkowe składniki (np. wyposażenie w środki pieniężne niezbędne dla bieżącej działalności operacyjnej, zatrudnienie personelu odpowiedzialnego za kontakty z najemcami oraz bieżącą obsługą oraz kontrolę nad Nieruchomością lub zawarcie umowy o zarządzanie Nieruchomością; zawarcie umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości np. ochrony budynku, ubezpieczenia itp.).

Jednocześnie, warto wspomnieć, że Objaśnienia wskazują listę składników majątkowych, praw i obowiązków, których przeniesienie nie jest istotne dla klasyfikacji dostawy wynajętej nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wśród takich składników majątkowych i praw zostały wymienione m.in.: (i) prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów, (ii) ruchomości stanowiące wyposażenie budynku, (iii) prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców (gwarancje bankowe i depozyty, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji), (iv) prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku, (v) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących ochrony, sprzątania, obsługi budynku, (vi) prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe, (vii) dokumentacja techniczna i prawna dotycząca budynku.

Zgodnie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionym w niniejszym wniosku, Planowana Transakcja obejmuje standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT takie jak: grunt, budynki, prawa i obowiązki z umów najmu. W zakres przedmiotu Planowanej Transakcji mogą wejść również elementy wskazane w Objaśnieniach jako niewpływające na ocenę, czy zbycie Nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT m.in.: niektóre ruchomości stanowiące wyposażenie Nieruchomości, dokumentacja techniczna i prawna dotycząca budynków oraz prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów, gdyby rozwiązanie niektórych takich umów okazałoby się niemożliwe przed dokonaniem Planowanej Transakcji lub wiązałoby się z nadmiernymi niedogodnościami.

Jednocześnie, zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów przedstawionym w Objaśnieniach, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

W tym kontekście należy wskazać, że okoliczność, iż Nieruchomości będące przedmiotem zbycia, mogą stanowić przedmiot najmu tak u Zbywcy, jak i u Nabywcy, nie przesądza o tym, że przedmiotem zbycia jest zorganizowana część przedsiębiorstwa. Jak wskazano powyżej, aby móc uznać, że zbywany zespół składników stanowi zorganizowana część przedsiębiorstwa, muszą wystąpić okoliczności pozwalające jego nabywcy na kontynuację prowadzenia przedsiębiorstwa wyłącznie przy użyciu nabytych składników. Sama nieruchomość nie stanowi wystarczających elementów by można było prowadzić na niej działalność w zakresie realizacji projektu deweloperskiego, gdyż do uznania określonych działań jako prowadzenie działalności gospodarczej wymagane jest, poza zaangażowaniem składników majątkowych, takich jak przedmiotowa nieruchomość, również składników niemajątkowych, jak zasoby ludzkie, finansowanie, umowy itp.

Kwalifikacja taka jest także zgodna z aktualnym orzecznictwem sądów administracyjnych, w którym wskazuje się, że „sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu niektórych lub wszystkich nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustalenie, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości nie jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa i że doszło do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa” (Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17). W podobnym tonie Naczelny Sąd Administracyjny wypowiedział się również w wyroku z dnia 12 kwietnia 2019 r. (sygn. akt I FSK 1831/17): „W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział, komórkę, czy inną "uchwytną" formę wyodrębnienia), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT”. Podobne stanowisko zostało przyjęte także w wyrokach NSA z dnia 28 stycznia 2019 r. (sygn. akt I FSK 293/17) oraz z dnia 30 listopada 2017 r. (sygn. akt I FSK 418/16).

Mając na uwadze powyższe, zarówno w świetle literalnego brzmienia definicji wskazanej na gruncie art. 55¹ Kodeksu cywilnego jak również na gruncie przedstawionej przez Ministra Finansów definicji funkcjonalnej wskazanej w Objaśnieniach oraz aktualnym stanowisku judykatury, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, należy uznać, że w ramach Transakcji nie dojdzie do dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Zatem Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu spod zastosowania Ustawy o VAT.

Dodatkowo, stanowisko Zainteresowanych znajduje także potwierdzenie w szeregu interpretacji indywidualnych prawa podatkowego wydanych przez organy podatkowe odnośnie opisów zdarzeń przyszłych zbliżonych do opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez Wnioskodawców, m.in.

- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 18 kwietnia 2023 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.107.2023.3.MSO,

- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 2 września 2022 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.274.2022.3.WR,

- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 9 czerwca 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.134.2020.3.MMA,

- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 14 lutego 2020 r. o sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.687.2019.3.MC,

- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 września 2019 r. o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.317.2019.2.MR,

- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 6 września 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.361.2019.2.MMA,

- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 28 sierpnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.343.2019.3.MMA.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, Nieruchomości oraz przenoszone wraz z nimi niektóre prawa i obowiązki stanowiące razem przedmiot Planowanej Transakcji, nie będą stanowić przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Ad 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast, według art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w powyższym przepisie, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), w skład przedmiotu Planowanej Transakcji wejdą Nieruchomości, na które składają się m.in. grunt, budynki, a także przenoszone wraz z nimi niektóre prawa i obowiązki.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie VAT sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych. Wobec powyższego sposób opodatkowania VAT dostawy gruntów, na których posadowione są budynki oraz budowle, będzie uzależniony od tego w jaki sposób opodatkowana będzie dostawa Nieruchomości.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. art. 146aa ust. 1 Ustawy o VAT stawka podstawowa właściwa dla dostawy Nieruchomości wynosi 23%. Oprócz stawki podstawowej, dla wybranych grup towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne lub zwolnienie od podatku.

W Ustawie o VAT przewidziano między innymi sytuacje, w których zwolnieniu z VAT może podlegać dostawa nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawców, zwolnienia przewidziane w Ustawie o VAT nie zostaną jednak zastosowane w związku z planowaną Transakcją opisywaną w ramach niniejszego wniosku, co Wnioskodawcy uzasadniają poniżej.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Innymi słowy, ww. zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu lub rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby. Zgodnie ze wskazaną definicją pierwsze zasiedlenie będzie więc miało miejsce wówczas, gdy obiekt wybudowany lub ulepszony przez dokonującego dostawy będzie wykorzystywany na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Tak określona definicja ustawowa pojęcia „pierwszego zasiedlenia” była już wielokrotnie przedmiotem wyroków sądów administracyjnych wydawanych przez wiele różnych składów sędziowskich, co pozwoliło na ukształtowanie jednolitej linii orzeczniczej w zakresie tego pojęcia.

W szczególności, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 października 2014 r. (sygn. akt I FSK 1545/13), sąd stwierdził, że każda forma korzystania z budynków, budowli lub ich części, spełnia warunek przewidziany w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT konieczny do uznania, że doszło do pierwszego zasiedlenia. W kwestii wydania obiektu na rzecz „pierwszego nabywcy” lub „użytkownika” NSA stwierdził, iż oznaczenie tej osoby jest niezbędne do określenia momentu, od którego liczony jest okres dwóch lat pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jednocześnie definicję użytkownika będzie spełniał każdy, kto rozpoczął korzystanie z obiektów.

Ponadto NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. (sygn. akt I FSK 382/14) wskazał, że wykładnia językowa, systemowa i celowościowa Dyrektywy 2006/112/WE Rady (UE) z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej wskazuje wyraźnie, że pojęcie pierwszego zasiedlenia należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Pierwsze zasiedlenie to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, przekraczającym 30% wartości początkowej nieruchomości.

Wnioskodawcy wskazują również, że przepisy wskazanej Dyrektywy 2006/112/WE posługują się pojęciem „pierwsze zasiedlenie” jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku C-308/16 z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie w odpowiedzi na pytanie prejudycjalne NSA dotyczące wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia stwierdził, że w art. 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) Dyrektywy 2006/112/WE ustawodawca wskazał, że „kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora.

Tym samym, w myśl art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, „pierwsze zasiedlenie” budynku (budowli lub ich części) po jego wybudowaniu należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie, używanie, w tym na potrzeby własnej działalności gospodarczej, a także oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy wskazać, że Nieruchomości, które będą przedmiotem Planowanej Transakcji, zostały nabyte przez Sprzedającego w maju 2021 r. (po oddaniu budynków do użytkowania). Na moment dokonania nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, powierzchnia budynków przeznaczona do wynajęcia była już objęta umowami najmu. Tym samym, od momentu pierwszego oddania w najem powierzchni budynków do chwili obecnej (i zarazem momentu dokonania Planowanej Transakcji) upłynęły już ponad dwa lata. Jednocześnie, należy wskazać, że wszystkie naniesienia (wskazane powyżej w opisie stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego) są niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania budynków, stąd sposób opodatkowania ich dostawy dla celów VAT będzie analogiczny, jak w przypadku zasad i stawki znajdującej zastosowanie do dostawy budynków.

W konsekwencji, w zakresie Nieruchomości nie tylko literalna wykładnia art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, ale również sformułowana przez NSA i TSUE definicja pierwszego zasiedlenia budynku czy budowli odnosząca się do kryterium pierwszego użytkowania budynku czy budowli przez jego właściciela lub lokatora, pozwala na uznanie, że do pierwszego zasiedlenia doszło przed dwoma latami.

Zatem należy wskazać, że dostawa Nieruchomości, będzie podlegała zwolnieniu z VAT na mocy analizowanego art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Niemniej, w tym zakresie należy wskazać, że strony Planowanej Transakcji będą mogły zrezygnować ze wskazanego powyżej zwolnienia VAT i wybrać opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości W takiej sytuacji Sprzedający będzie również zobligowany do udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą VAT.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie, stosownie do art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Jeżeli zatem Sprzedający i Spółka, są i będą na moment dokonania Transakcji czynnymi podatnikami VAT oraz złożyli do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Transakcji, a zatem również przed dniem dostawy Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, wówczas przedmiotowa dostawa będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Dodatkowo, należy zaznaczyć, że w przypadku gdy dostawa Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, nie ma potrzeby badania spełnienia przez nią przesłanek drugiego ze zwolnień ustawowych wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Jedynie z ostrożności Wnioskodawcy wskazują, że w odniesieniu do dostawy Nieruchomości, należy wykluczyć zastosowanie tego zwolnienia. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w powołanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Jak wynika z opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego w 2021 r. Z tytułu nabycia Nieruchomości, a także wykonaniem określonych prac adaptacyjnych, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, bowiem Nieruchomości te miały związek z czynnościami opodatkowanymi Sprzedającego. Z uwagi na powyższe, skoro w stosunku do Nieruchomości Nabywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, to tym samym dostawa Nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Ponadto, po nabyciu Nieruchomości nie były przez Sprzedającego ponoszone wydatki na jej ulepszenie, które przekraczałyby 30% wartości początkowej Nieruchomości.

W świetle powyższego, dostawa Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Czynność ta mogłaby zatem korzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jednakże, Sprzedający będzie mógł zrezygnować z tego zwolnienia, o ile spełni wymagania przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Podsumowując powyższe rozważania, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości nastąpi zdecydowanie po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia w związku z czym czynność ta mogłaby korzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jednakże, w związku z faktem, że Zainteresowani przed dniem Planowanej Transakcji złożyli zgodne oświadczenie o rezygnacji z powyższego zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego powinna podlegać opodatkowaniu VAT oraz powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Jako, że w Umowie Przedwstępnej Nabywca zobowiązał się do zapłaty na rzecz Zbywcy zaliczki na poczet ceny sprzedaży w wysokości 100% ceny netto powiększonej o podatek VAT, to płatność zaliczki (wraz z kwotą należnego podatku VAT) powinna zostać udokumentowana fakturą VAT. Strony Planowanej Transakcji nie będą wystawiać odrębnej faktury VAT dokumentującej finalne rozliczenie po przeprowadzeniu Planowanej Transakcji (skoro płatność należnej ceny została uregulowana wraz z płatnością 100% zaliczki).

Ad. 3

Jak wskazano w uzasadnieniach stanowiska Wnioskodawców na Pytania 1 i 2 powyżej, w związku z rezygnacją przez strony Transakcji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie czynnością zwolnioną z VAT. Wobec powyższego Zbywca jest zobowiązany do udokumentowania zapłaty zaliczki na poczet ceny sprzedaży w wysokości 100% ceny netto fakturą VAT, na której wykaże VAT według tej stawki.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota VAT naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty VAT należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zgodnie z art. 43 ust. 10c Ustawy o VAT, regulacje ust. 10 stosuje się odpowiednio do całości lub części zapłaty uiszczanej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), zarówno Sprzedający jak i Kupujący są i na dzień dokonania Planowanej Transakcji będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT oraz spełniają i będą spełniać definicję podatników VAT zawartą w art. 15 Ustawy o VAT. Po nabyciu Przedmiotu Transakcji, Kupujący będzie wykorzystywał te składniki majątku do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych wybudowanych w ramach projektu ... podlegająca opodatkowaniu VAT).

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawców, po otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury VAT dotyczącej zapłaty zaliczki na poczet ceny sprzedaży w wysokości 100% ceny netto, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 2, ust. 10, ust. 10b, ust. 10c oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej zapłatę zaliczki na poczet ceny sprzedaży w wysokości 100% ceny netto, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 Ustawy o VAT.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 Ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż Kupujący jest i na moment dokonywania Planowanej Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Jednocześnie, biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, nie będzie miało zastosowania również wyłączenie prawa do odliczenia kwoty VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, po otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej zapłatę zaliczki na poczet ceny sprzedaży w wysokości 100% ceny netto, stosownie do art. 86 ust. 10b, 10c oraz ust. 11 ustawy o VAT Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury oraz, jeżeli w danym okresie rozliczeniowym wartość VAT naliczonego (w tym VAT naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość VAT należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy na podstawie art. 87 Ustawy o VAT.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe odnośnie opisów stanów faktycznych / zdarzeń przyszłych zbliżonych do opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez Wnioskodawców:

- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 18 kwietnia 2023 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.107.2023.3.MSO,

- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 2 września 2022 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.274.2022.3.WR,

- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 9 czerwca 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.134.2020.3.MMA,

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 23 kwietnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.133.2019.2.WH.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Końcowo nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2023 r. poz. 1570 ze zm.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT,

przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Natomiast z aktualnym brzmieniem art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jednakże, powołanie przez Państwa nieaktualnego brzmienia ww. przepisów nie wpływa na prawidłowość rozstrzygnięcia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

­ zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,

­ zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazujemy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

R. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.

Art. 14c § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stanowi, że

Interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.