Z jaką stawką VAT należy wystawiać refaktury dla usług najmu

PROBLEM

Podatnik (czynny podatnik VAT) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości lokali użytkowych (23%) oraz mieszkalnych na cele mieszkaniowe. W ramach zawartej z najemcą umowy pobierane będą opłaty (odstępne miesięczne w wysokości x, czynsz do wspólnoty w wysokości y, opłaty za energię elektryczną, oraz ogrzewanie za każdy miesiąc kalendarzowy w wysokości równej poniesionym przez wynajmującego kosztom dostarczania tej energii, oraz ogrzewania do lokalu będącego przedmiotem najmu w każdym miesiącu kalendarzowym). Wynajmujący co miesiąc będzie wystawiać faktury z tytułu usług najmu w kwocie xyz oraz faktury za koszty eksploatacyjne. wynajmujący m in otrzymuje informację ze wspólnoty mieszkaniowej za naliczenie kosztów zarządzania nieruchomością, fundusz remontowy, centralne ogrzewanie). Opłaty realizowane przez wynajmującego do wspólnoty mieszkaniowej nie zawierają w sobie podatku VAT. Z jaką stawką VAT należy wystawiać refaktury dla powyższych usług najmu zarówno w lokalach użytkowych, gdzie wynajmujący nalicza do opłaty najmu stawkę 23%, jak i usług najmu lokalu mieszkalnego gdzie podatnik stosuje stawkę zw zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 36 ustawy o VAT?